سايه کنشهای بینالمللی بر بازار مسكن
خانه، جا مانده از صعود فزاينده
ندا جعفري
بازار مسكن در حالي روزهاي سرد و كمرمقي را پشت سر ميگذارد كه زمزمههاي تنش نظامي ميان ايران و امريكا، نوسانات لحظهاي قيمت ارز و جهشهاي پياپي طلا، فضاي سرمايهگذاري را به شدت ملتهب كرده است. در اين ميان، مسكن برخلاف بازارهاي موازي هنوز از موجهاي پرشتاب سودآوري جا مانده و خريداران را در دوراهي انتظار يا ورود زودهنگام نگه داشته است.كاهش قدرت خريد، افت معاملات و رشد انتظارات تورم باعث شده تا بسياري از فعالان بازار از ركودي عميق اما پرريسك سخن بگويند؛ ركودي كه هر لحظه ممكن است با يك شوك سياسي يا اقتصادي، به جهش قيمتي ناگهاني تبديل شود.
فروشندگان عقب مينشينند يا قيمتها جهش ميكند؟
«ع - م»، كارشناس املاك در محدوده «فردوس غرب» در خصوص بررسي وضعيت معاملات مسكن به «اعتماد» توضيح ميدهد: رفتار بازار اين روزها بيش از هر چيز تحت تاثير نوسانات اقتصادي و سياسي و انتظارات خريداران قرارگرفته است و متقاضيان هنگام تماس با مشاوران املاك معمولا درباره جزييات ملك، امكانات ساختمان، شرايط آسانسور، سن بنا و همچنين امكان تخفيف و قيمت ملك در ماههاي آتي سوال ميكنند و اين نشان ميدهد خريداران نسبت به گذشته محتاطتر شدهاند و تصميمگيري را با بررسيهاي بيشتري انجام ميدهند. اين كارشناس ملك بيان ميكند: بخش زيادي از فايلهاي موجود در اين محدوده مربوط به واحدهاي چند سال ساخت است كه در طبقات بالا قرار دارند و اغلب داراي آسانسور و امكانات پايه هستند، هر چند برخي واحدها سريعتر فروش بروند. در مقابل، فايلهايي كه قيمتگذاري غيرواقعي دارند يا امكاناتشان كمتر است، مدت طولانيتري در بازار باقي ميمانند.
ترديد خريداران درباره زمان مناسب خريد
او توضيح ميدهد: يكي از پرتكرارترين سوالات اين روزها درباره مناسب بودن زمان خريد است. بسياري از متقاضيان نگران هستند كه با كاهش يا افزايش ناگهاني قيمتها ضرر كنند. به گفته اين كارشناس، بازار مسكن به دليل ماهيت سرمايهاي خود هميشه با نوعي انتظار و تحليل همراه است و همين مساله روند تصميمگيري را طولانيتر ميكند. در حال حاضر نيز برخي خريداران ترجيح ميدهند مدتي بازار را زير نظر بگيرند تا تصوير روشنتري از روند قيمتها داشته باشند. اين كارشناس املاك تاكيد ميكند: افزايش نرخ ارز به صورت غيرمستقيم بر قيمت مسكن اثر ميگذارد. زماني كه دلار رشد ميكند، هزينه ساختوساز، قيمت مصالح و حتي انتظارات تورمي افزايش پيدا كرده و همين موضوع فروشندگان را به بالا بردن قيمتها ترغيب ميكند. در نتيجه طي هفتههاي اخير در برخي فايلهاي منطقه ۵ تهران رشد قيمت حدود سي درصد مشاهده شد، هر چند اين افزايش قيمت در همه واحدها يكسان نيست و به عوامل متعددي وابسته است. او ميگويد: در حال حاضر يك واحد ۱۰۸ متري در منطقه فردوس غرب دوخوابه در طبقه پنجم با امكانات كامل (آسانسور، روف گاردن، پاركينگ، انباري و لابي) هر مترمربع۲۰۸ ميليون و ۷۹۰ هزار تومان نرخگذاري شده است. به گفته او، قيمتگذاري در بازار مسكن معمولا بر اساس معاملات انجام شده در همان محله، شرايط اقتصادي، امكانات ملك و ميزان تقاضا صورت ميگيرد. طي چهل روز گذشته، بسياري از واحدها رشد قيمت را تجربه كردند كه بيشتر ناشي از انتظارات تورمي و افزايش هزينههاي ساخت بوده است. البته اين رشد لزوما به معناي افزايش واقعي ارزش همه املاك نيست و برخي فروشندگان صرفا بر اساس فضاي رواني بازار قيمت را بالا ميبرند. اين كارشناس مسكن توصيه ميكند: خريداران قبل از تصميم نهايي، چندين فايل مشابه را بررسي كنند و از مشاوران معتبر اطلاعات بگيرند و با تحليل دقيق شرايط مالي خود وارد معامله شوند تا از تصميمهاي هيجاني جلوگيري شود.
مقايسه سرمايهگذاري در مسكن و طلا
«س- الف»، كارشناس املاك ديگري در جنوب تهران و در منطقه جواديه در مورد وضعيت معاملات واحدهاي مسكوني در اين منطقه به «اعتماد» ميگويد: در بازار فعلي اغلب فروشندگان مقدار محدودي براي تخفيف در نظر ميگيرند، اما ميزان آن به شرايط مالي فروشنده، زمان عرضه ملك و ميزان تقاضا بستگي دارد. برخي واحدها با قيمت بالاتر از عرف آگهي ميشوند تا در فرآيند مذاكره امكان كاهش قيمت فراهم شود. در مقابل، فايلهايي كه قيمت واقعي دارند، سريعتر به مرحله قرارداد ميرسند و كمتر وارد چانهزني طولاني ميشوند. به گفته اين كارشناس مسكن، مهمترين پرسش خريداران درباره زمان ورود به بازار است، البته روند عمومي قيمتها در بلندمدت افزايشي است و همين موضوع باعث ميشود بسياري از متقاضيان خريد زودتر را گزينه كمريسكتري بدانند. او در عين حال تاكيد ميكند: تصميم خريد بايد متناسب با توان مالي و هدف فرد از سرمايهگذاري يا مصرف شخصي باشد، زيرا شرايط بازار ممكن است در كوتاهمدت دچار نوسان شود. اين كارشناس املاك منطقه جواديه توضيح ميدهد: در برخي بازهها طلا بازدهي سريعتري نسبت به ملك دارد، اما بسياري از سرمايهگذاران به دليل ثبات نسبي و امنيت دارايي، همچنان بازار مسكن را انتخاب ميكنند. از نگاه او، ملك علاوه بر حفظ ارزش سرمايه، امكان استفاده مصرفي نيز دارد و همين ويژگي باعث ميشود بخشي از خريداران با وجود رشد بازارهاي موازي، همچنان به خريد واحد مسكوني تمايل نشان دهند، آن هم به اين خاطر است كه امنیت در ملك بيشتر است. او ميگويد: در حال حاضر يك واحد دوخوابه در طبقه چهارم با آسانسور در محله جواديه هر مترمربع ۸۲ ميليون و ۹۷۰ هزار تومان قيمتگذاري شده كه ممكن است مالك به دليل رشد قيمت دلار تا چند روز ديگر آن را متري ۱۰۰ ميليون تومان هم اعلام كند.
كاهش عرضه و پيشبيني روند قيمتها
«ش- ع»، كارشناس املاكي ديگر در شرق تهران و در منطقه تهرانپارس در مورد تغييرات قيمتي مسكن به «اعتماد» عنوان ميكند: قيمتگذاري واحدهاي مسكوني در تهرانپارس هر روز در حال تغيير است و يكي از مهمترين دغدغههاي خريداران نوسانات لحظهاي قيمتها در اين بازار است. او معتقد است: با توجه به روند تورمي و افزايش تدريجي هزينههاي ساخت، بسياري از فعالان بازار خريد زودتر را منطقيتر ميدانند. با اين حال تصميمگيري بايد بر اساس شرايط مالي فرد و هدف از خريد انجام شود، زيرا نوسانات كوتاهمدت در بازار مسكن هميشه وجود دارد. اين كارشناس املاك بيان ميكند: در برخي ماهها تعداد فايلهاي مناسب كاهش پيدا كرده و همين موضوع فشار افزايشي بر قيمتها وارد ميكند و در صورت ادامه شرايط فعلي، احتمال رشد قيمت برخي واحدها تا ماههاي آينده وجود دارد، هرچند هيچ پيشبيني قطعي در فضايي كه هر روز زمزمههاي جنگ و تنشهاي منطقهاي وجود دارد، نيست و بازار تحت تاثير عوامل كلان سياسي و اقتصادي قرار دارد. او ميگويد: در حال حاضر يك واحد دوخوابه در فلكه دوم تهرانپارس هر مترمربع ۱۸۵ ميليون تومان قيمتگذاري شده كه با اين روند قيمتهاي صعودي ارز تا تابستان به ۳۰۰ ميليون تومان ميرسد، البته واحدهاي نوساز در فلكه اول تهرانپارس را همين امروز هم براي هر مترمربع تا ۲۷۰ ميليون تومان نرخگذاري كردهاند.
زمان مناسب خريد ملك از نگاه يك كارشناس مسكن
«م -ه»، يك كارشناس ديگر املاك در منطقه شمال تهران و در محله هروي با اشاره به افزايش جستوجوي خريداران در آگهيهاي آنلاين ميگويد: بخش زيادي از فايلهاي عرضه شده مربوط به ساختمانهاي كمواحد و نسبتا نوساز است كه از نظر لابي، نورگيري و دسترسي شهري مورد توجه متقاضيان قرار دارد. به گفته او، خريداران هنگام تماس اوليه معمولا درباره تعداد واحدها، كيفيت مشاعات، وضعيت نور و امكان دريافت ويديو يا كليپ از ملك سوال ميكنند تا پيش از بازديد حضوري تصوير دقيقتري داشته باشند. به گفته اين كارشناس املاك، يكي از مهمترين پرسشهاي متقاضيان درباره زمان ورود به بازار است. با اين حال او تاكيد ميكند: بازار مسكن همواره تحت تاثير شرايط اقتصادي است و پيشبيني قطعي از اين بازار وجود ندارد، بنابراين خريداران بايد بر اساس توان مالي و نياز واقعي خود تصميم بگيرند. او ميگويد: در حال حاضر يك واحد ۹۵ متري طبقه يك از پنج، ۲ خوابه كليد نخورده در محله هروي هر مترمربع ۲۳۱ ميليون و ۵۷۰ هزار تومان قيمتگذاري شده است، البته در ماههاي اخير برخي فايلها افزايش قيمت قابل توجهي در قيمت پيشنهادي داشتهاند كه بخشي از اين افزايش به دليل كاهش عرضه واحدهاي مناسب و بخشي ناشي از فضاي رواني بازار است. اما در شرايط فعلي بهتر آن است كه خريداران به جاي تكيه بر ارقام اعلامي، معاملات واقعي و قيمت واحدهاي مشابه را ملاك قرار دهند. او در پايان يادآور ميشود: در برخي نقاط اين منطقه، مسائل مربوط به سند، مالكيت يا شرايط خاص حقوقي اهميت ويژهاي دارد. بنابراين خريداران بايد پيش از عقد قرارداد، وضعيت سند، نبود مشكلات حقوقي و اصالت مدارك را با كمك مشاوران معتبر و كارشناسان حقوقي بررسي كنند تا معاملهاي مطمئن و بدون ريسك داشته باشند. بر اساس اين گزارش برخي مشاوران املاك به دليل روند تورمي و كاهش نسبي عرضه مسكن، خريد زودتر را پيشنهاد ميكنند و معتقدند؛ پس از تعطيلات نوروز احتمال رشد قيمتها در بازار مسكن وجود دارد.