نگاهي به بازار مسكن در سال 98

بازار مسكن در ايران داراي ويژگي‌هاي خاص و بعضا منحصر به فردي است كه آن را از ساير بازارها متمايز كرده است. اين ويژگي‌ها سبب شده تا روند قيمتي مسكن با ساير كالاها و خدمات متفاوت باشد و روند متفاوتي از تورم عمومي كشور طي كند. بررسي روند قيمتي مسكن در سه دهه اخير نشان مي‌دهد كه قيمت مسكن چند سالي را با ثبات طي مي‌كند و سپس در يك دوره چهار تا شش فصلي با افزايش شديد قيمت مواجه مي‌شود. يعني سيكل‌هاي مسكن به اين شكل است كه چند سالي قيمت‌ها حدودا به اندازه تورم يا كمتر از آن رشد مي‌كند و همزمان در بازار با كاهش معاملات ركود حاكم مي‌شود. سپس همزمان با رونق معاملات مسكن در چند فصل پياپي، جهش قيمتي در بازار رخ مي‌دهد. اين جهش در گذشته در هر دهه يك بار رخ مي‌داد اما در دهه 80 و 90 در هر دهه دو بار رخ داده است. دوره جديد رونق بازار مسكن كه از نيمه دوم سال 96 آغاز و تا پاييز سال 97، ادامه يافت دومين جهش قيمتي بازار مسكن در دهه 90 بود كه سبب دو برابر شدن قيمت مسكن در تهران شد. بر اساس روند فوق پيش‌بيني مي‌شود در سال 98 ركود در بازار مسكن حاكم شود و قيمت‌ها (خانه‌هاي مسكوني) بين 20 تا 30 درصد رشد داشته باشند. اما اين در حالتي است كه اقتصاد در شرايط عادي قرار داشته باشد و اتفاق خاصي در ساير بازارها رخ ندهد. يكي از عوامل مهمي كه مي‌تواند در سال 98 بر تمام بازارها تاثير بگذارد، نرخ ارز است. همان‌طور كه در سال 97 مشاهده شد جهش نرخ ارز سبب بي‌ثباتي در بازارهاي مختلف شد و مشكلاتي را براي اقتصاد ايران ايجاد كرد.

حال اگر دولت بتواند همچون نيمه دوم سال 97 در سال جديد نيز ثبات را در بازار ارز حاكم كند، مي‌توان انتظار داشت كه پيش‌بيني فوق درباره مسكن محقق شود و چند سالي ثبات نسبي در بازار مسكن حاكم خواهد شد. اما اگر با تشديد تحريم‌ها قيمت دلار دوباره جهش كند بازار مسكن دچار ركود تورمي خواهد شد و همزمان با كاهش شديد معاملات رشد قيمت‌ها نيز شتاب بيشتري خواهد گرفت. بنابراين در سناريوي اول نرخ ارز افزايشي حداكثر 20 درصدي در سال جديد خواهد داشت و در اين بازار ثبات حاكم خواهد بود. با ثبات بازار ارز، مي‌توان انتظار افزايش 20 تا 30 درصدي قيمت مسكن همراه با كاهش معاملات را داشت. اما در سناريوي دوم در سال جديد قيمت دلار مجددا افزايش شديدي را تجربه خواهد كرد بر اين اساس در بازار مسكن شاهد ركود تورمي خواهيم بود و همزمان با كاهش معاملات قيمت‌ها با شدت بيشتري رشد خواهند كرد. البته اين رشد به اندازه رشد قيمت دلار نخواهد بود. در صورت تحقق هر يك از دو سناريوي فوق، در سال‌هاي آتي رشد قيمت مسكن همچون سال 97 نخواهد بود و چند سالي ثبات نسبي در بازار حاكم خواهد شد. اين ثبات قيمتي مي‌تواند فرصتي براي پس‌انداز طبقه متوسط براي خريد مسكن باشد. يعني افرادي كه قصد خريد خانه دارند، مي‌توانند در دو، سه سال آينده به افزايش پس‌انداز خود بپردازند و تا قبل از شروع دوره جديد رونق اقدام به خريد خانه كنند. معمولا پس از پايان دوره رونق و تثبيت قيمت‌ها، ساخت و ساز در بخش مسكن نيز افزايش مي‌يابد و درنتيجه پس از گذشت يك تا دو سال از جهش قيمتي، عرضه مسكن نيز افزايش مي‌يابد و دست خريداران در انتخاب مسكن مناسب بازتر مي‌شود.