در اجراي قانون الزام به ثبت رسمي اموال غيرمنقول
گل‌آذين كاظم‌زاده‌دربان
قانون الزام به ثبت رسمي اموال غيرمنقول، به عنوان يكي از دستاوردهاي مهم در جهت شفاف‌سازي مالكيت و پيشگيري از دعاوي ثبتي، در تاريخ 06/09/1401 به تصويب مجلس شوراي اسلامي و نهايتا در تاريخ 26/02/1403 به تاييد مجمع تشخيص مصلحت نظام رسيده است. غايت اصلي اين قانون، كاستن از تعارضات حقوقي، افزايش امنيت معاملات و محدود ساختن اعتبار اسناد عادي در حوزه املاك است. بر اساس اين رويكرد، شهروندان مكلفند كليه معاملات مرتبط با اموال غيرمنقول را صرفا در چارچوب اسناد رسمي به ثبت رسانند تا از بروز آثار زيانبار اسناد عادي جلوگيري شود.
با وجود اين، اجراي عملي قانون مذكور با موانع و چالش‌هايي روبه‌رو است كه ريشه آن را بايد در عملكرد و جايگاه دو ركن اصلي اين فرآيند، يعني دفاتر اسناد رسمي و مشاورين املاك جست‌وجو كرد. دفاتر اسناد رسمي مطابق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاك كشور، مرجع قانوني و انحصاري ثبت معاملات اموال غيرمنقول شناخته مي‌شوند و به موجب قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول، تمامي نقل‌وانتقالات، رهن و صلح، اجاره (اجاره بالاي2 سال)، صرفا بايد از مسير دفاتر مزبور و با صدور سند رسمي انجام پذيرد. با اين حال، بخش چشمگيري از معاملات همچنان در بنگاه‌هاي مشاورين املاك و از طريق تنظيم اسناد عادي صورت مي‌گيرد؛ امري كه پيامدهاي حقوقي گسترده‌اي همچون تعارض در مالكيت، تزلزل حقوق متعاملين و انباشت پرونده‌هاي حقوقي در محاكم را به همراه داشته است.
آسيب‌هاي ناشي از اعتبار اسناد عادي بسيار فراتر از اختلافات شخصي ميان متعاملين است. مركز پژوهش‌هاي مجلس شوراي اسلامي در گزارش كارشناسي مورخ 24/11/1401، پيامدهاي متعددي از جمله ايجاد بستر پولشويي، تزلزل مالكيت اشخاص، امكان تملك غيرمجاز اراضي توسط اتباع بيگانه، تزلزل اسناد رهني بانك‌ها و موسسات اعتباري، تسهيل زمين‌خواري و در نهايت، سلب امكان اعمال حاكميت و سياستگذاري دولت در حوزه اراضي و املاك را از جمله تبعات استمرار اعتبار اسناد عادي برشمرده است. اين آثار به روشني بيانگر آن است كه استمرار وضع موجود، تهديدي جدي براي نظم حقوقي و اقتصادي كشور محسوب مي‌شود.
يكي از الزامات بنيادين اجراي كامل قانون، توجه به جايگاه اتحاديه‌هاي صنفي مشاورين املاك است. اتحاديه‌ها به عنوان نهادهاي صنفي رسمي، ظرفيت ويژه‌اي براي سازماندهي و ارتقاي سطح علمي و حرفه‌اي اعضا دارند. چنانچه اتحاديه‌ها در كنار نهادهاي حاكميتي قرار گيرند، مي‌توانند نقش راهبردي در هدايت مشاورين املاك به سوي رعايت الزامات قانوني ايفا كنند. اين همكاري نه تنها موجب افزايش انضباط صنفي و اعتماد عمومي مي‌شود، بلكه بستري براي هم‌افزايي ميان بخش خصوصي و ساختار حقوقي كشور فراهم مي‌آورد.
برگزاري دوره‌هاي آموزشي مستمر و اجباري براي مشاورين املاك، با محوريت مباحث حقوقي و ثبتي، ضرورتي راهبردي در اجراي صحيح قانون الزام به ثبت رسمي اموال غيرمنقول است. اين آموزش‌ها بايد فراتر از آشنايي مقدماتي بوده و به تبيين عميق اصول حقوقي معاملات، روش‌هاي صحيح ارجاع متعاملين به دفاتر اسناد رسمي و ارتقاي مهارت‌هاي صنفي در حوزه مشاوره و هدايت حقوقي شهروندان بپردازد. بدين ترتيب، مشاورين املاك به جايگاه «كنشگران آگاه حقوقي» ارتقا يافته و مي‌توانند نقش پيشگيرانه و موثري در كاهش تعارضات و دعاوي ايفا كنند. از سوي ديگر، ايجاد سازوكارهاي فناورانه و سامانه‌هاي مشترك ميان اتحاديه‌هاي صنفي و دفاتر اسناد رسمي مي‌تواند به عنوان يك ابزار مكمل، فرآيند نظارت و ارجاع معاملات را سامان بدهد. در چنين چارچوبي، هر معامله‌اي كه در بنگاه آغاز مي‌شود، بايد به‌طور نظام‌مند به دفاتر اسناد رسمي منتقل شود؛ امري كه هم موجب انسجام حقوقي در زنجيره معاملات مي‌شود و هم احتمال بروز تخلفات يا تنظيم اسناد عادي را به حداقل مي‌رساند.
تقويت اتحاديه‌هاي صنفي مشاورين املاك و بهره‌گيري راهبردي از ظرفيت‌هاي حرفه‌اي و نهادي آنها، نه‌تنها زمينه‌ساز اجراي كارآمد و موثر قانون الزام به ثبت رسمي اموال غيرمنقول است، بلكه موجب تثبيت موقعيت حقوقي و اجتماعي مشاورين املاك در فرآيند معاملات ملكي كشور مي‌شود. شواهد تجربي و تحليلي حاكي از آن است كه تلاش براي حذف يا محدودسازي اين نهاد واسط، نه تنها خلأهاي موجود را پر نمي‌كند، بلكه به گسترش رويه‌هاي غيررسمي و افزايش دعاوي حقوقي منجر شده و ثبات و امنيت حقوق مالكيت را تهديد مي‌كند.
ايجاد و پياده‌سازي سياست‌هاي مشاركتي ميان نهادهاي حاكميتي و اتحاديه‌هاي صنفي، ضمن ارتقاي اعتبار صنف و انسجام حرفه‌اي، مي‌تواند به عنوان سازوكاري پيشگيرانه در كاهش دعاوي و مقابله با جرايم مرتبط با معاملات عادي عمل كند. اتحاديه‌ها، با تعريف چارچوب‌هاي آموزشي مستمر، تدوين دستورالعمل‌هاي اجرايي شفاف و راه‌اندازي سازوكارهاي نظارتي و ارجاع معاملات به دفاتر رسمي، مي‌توانند نقش حلقه واسطي راهبردي ميان حاكميت، صنف و جامعه ايفا كنند و مسير تحقق اهداف قانونگذار را به صورت پايدار و اثرگذار هموار سازند.
كارشناس ارشد حقوق خصوصي