گامي در افزايش دسترسي جوانان به مسكن
تغيير رويكرد دولت به سمت اجارهداري
چند روز پيش وزارت راه و شهرسازي جزييات طرح «مسكن استيجاري عمومي» را اعلام كرد؛ طرحي كه با هدف خانهدار كردن زوجهاي جوان فاقد مسكن و دهكهاي پايين درآمدي بهويژه دهكهاي ۱ و ۲ درآمدي طراحي شده است و اجراي آن با مشاركت انبوهسازان بخش خصوصي و تمركز بر نوسازي بافتهاي فرسوده انجام خواهد شد. اين واحدها ملكي نيستند و بهصورت استيجاري بلندمدت عرضه ميشوند تا خانوارهايي كه توان ورود به طرحهاي خريد مسكن را ندارند، از مسكني مناسب بهرهمند شوند. علاوه بر زوجهاي جوان، اين طرح براي اقشار محروم، كارگران و ايثارگران نيز برنامهريزي شده و هماهنگي با وزارت صنعت و استانها براي تأمين مسكن كارگران و ايثارگران ادامه دارد. آنگونه كه گفته شده ابتدا ظرفيتسازي و توليد واحدها انجام ميشود، سپس فراخوان ثبتنام متقاضيان منتشر خواهد شد. با توجه به اينكه سياستهاي مالكيتمحور در شرايط امروز ديگر كارايي گذشته را ندارند پس دولت چارهاي ندارد جز اينكه در مسير اجارهداري، حمايت هدفمند و بازآرايي سازوكارهاي مسكن حركت كند. «اعتماد» در گفتوگو با كارشناسان مسكن اين طرح را بررسي كرد. فرزين يزداني، كارشناس مسكن در گفتوگو با «اعتماد» از ضرورت عبور از الگوي سنتي مالكيت و طراحي نظام اجاره در استطاعت ميگويد، مجيد گودرزي شكستهاي انباشته طرحهاي دولتي و ناتواني خانوارها در تأمين آورده اوليه را نشانه حتمي تغيير مسير ميداند و عطا آيتاللهي كارشناس ديگر مسكن اجراي طرحهاي استيجاري را وابسته به مكانيسمهاي دقيق تعيين اجارهبهاء، گروه هدف و ظرفيت مالي دولت تحليل ميكند. از نگاه اين سه تحليلگر، مسكن استيجاري نه يك گزينه فرعي، بلكه تنها مسير ممكن براي بازگرداندن حداقلي از دسترسي، ثبات و عدالت به بازار مسكن ارزيابي ميشود؛ مسيري كه موفقيت آن كاملا به جزييات بستگي دارد و بدون اصلاحات ساختاري، خطر تبديلشدن به تجربهاي ناكام ديگر را با خود حمل ميكند.
چرخش سياستها از مالكيت به مسكن استيجاري
فرزين يزداني، كارشناس بازار مسكن با اشاره به تصويب طرح استيجاري عمومي به «اعتماد» توضيح ميدهد: تمركز دولت بر اجارهداري ميتواند در وضعيت فعلي بازار مسكن نقش حمايتي مشخصي داشته باشد؛ بهويژه براي زوجهايي كه تازه ازدواج كردهاند و توان ورود به بازار مالكيت ندارند. او ميگويد: خروج سياستگذاري از مسير مالكيتمحور و حركت به سمت استيجاري عمومي، پاسخي به شرايطي است كه بخش بزرگي از خانوارها امكان تأمين آورده اوليه يا پرداخت اقساط وام ندارند. يزداني تأكيد ميكند: افزايش فقر سبب شد تا خانوادهها توان مشاركت در طرحهاي مالكيتمحور را از دست بدهند. نهضت ملي مسكن و طرحهاي مشابه در گرههاي اساسي گرفتار ميمانند، چرا كه خانوارها يا آورده اوليه ندارند يا از پس اقساط برنميآيند. به گفته او، در چنين شرايطي حمايت دولت از اجارهنشيني افراد كم استطاعت ميتواند نقطه شروعي براي ايجاد الگوي جديد باشد و اين تغيير اقدامي مثبت است. يزداني با اشاره به امكانات محدود دولت ميگويد: ظرفيت اجرايي و مالي دولت در حدي نيست كه بتواند اين طرح را در مقياس وسيع پيش ببرد. طرح استيجاري عمومي در ذات خود قابل اتكاست، اما بدون تعيين دقيق شيوههاي تأمين مالي، مكانيزمهاي پرداخت، نقش نهادهاي حمايتي و نحوه اجراي استيجار، نميتوان ارزيابي قطعي ارايه داد. از نظر او، روشن شدن جزييات در هر مرحله اهميت اساسي دارد و آينده طرح به كيفيت همين جزييات وابسته است. البته در طرحهاي مشابه در دنيا، تعيين اجارهبهاء يا بر اساس درصدي زير قيمت بازار انجام ميشود يا با توجه به درآمد گروه هدف. او ميگويد: نظام سوشيالهاوسينگ «social housing » معمولا سه رويكرد دارد؛ تعيين اجاره بر اساس درصدي از درآمد خانوار، تعريف نرخ اجارهبهاء با تخفيف نسبت به بازار، يا محاسبه اجاره بر اساس هزينههاي نگهداري و مديريت ساختمان. به گفته او، موفقيت طرح استيجاري در ايران وابسته به اين است كه اجارهبهاء با اين الگوها هماهنگ باشد و در استطاعت خانوادههاي هدف قرار بگيرد. يزداني اشاره ميكند: در تجربههاي جهاني معمولا خانوارهاي مشمول با توجه به دهك درآمدي انتخاب ميشوند و طرحها معمولا براي دهكهاي مياني مانند؛ دهكهاي ۳ تا ۵ يك الگوي اجاره تعريف ميكنند و براي دهكهاي پايينتر سقف اجاره پايينتر در نظر ميگيرند، اين تفكيك سبب ميشود طرحها هم منصفانه اجرا شود و هم اثر حمايتي واقعي ايجاد كنند. يزداني معتقد است: اجراي تدريجي طرح و افزايش تعداد واحدهاي استيجاري ميتواند در بلندمدت فشار تقاضا بر بازار اجاره را كاهش دهد. اين طرحها در مقياس بزرگ ممكن است كمك كند گروههاي هدف نياز مسكني خود را بدون ورود به بازار آزاد برطرف كنند و بازار كلانشهرها به تدريج تعادل بيشتري پيدا كند. يزداني تأكيد ميكند: براي جلوگيري از ورود واحدهاي استيجاري به بازار آزاد، دولت بايد سازوكار اجارهداري را در قالب نهادهاي رفاه اجتماعي تعريف كند، معمولا نهاد عمومي يا شركتهاي مديريت پيماني بر نگهداري، تعميرات و مديريت واحدها نظارت ميكنند تا مالكيت و كاربري آنها حفظ شود. يزداني با اشاره به تجربه جهاني توضيح ميدهد: بخش خصوصي نيز ميتواند مشاركت كند، اما نوع مشاركت بايد بر اساس قراردادهاي محدود و نظارتشده باشد تا هدف طرح حفظ شود.
تناقض ميان وعدههاي پررنگ و واقعيتهاي ميداني
مجيد گودرزي، كارشناس بازار مسكن در مورد اين طرح به «اعتماد» تأكيد ميكند: دولت در حوزه مسكن عملكرد قابل قبولي ارايه نميدهد و روند موجود نشان ميدهد سياستگذاران از اجراي تكاليف قانوني فاصله ميگيرند. دولت در سالهاي اخير نه اراده لازم براي اجراي قوانين بالادستي دارد و نه برنامه مشخصي براي هدايت بازار مسكن ارايه ميدهد. بسته حمايتي مستأجران در سال گذشته نمونه روشني از بيعملي است، زيرا اين بسته نهتنها كمكي به گروههاي متقاضي نميكند، بلكه فشار بيشتري را بر مستأجران تحميل ميكند و در نهايت بازار اجاره را در مسير صعودي قرار ميدهد. گودرزي يادآوري ميكند: ساختار مسكن استيجاري در بسياري از كشورهاي توسعهيافته زيرنظر شهرداريها اداره ميشود و حتي ضعيفترين شهرداريها نيز ظرفيت لازم براي اداره اين بخش را دارند. سپردن مسكن استيجاري به وزارت راه و شهرسازي اقدامي غيركارشناسي و يك بدعت زيانآور است. از نگاه او تمركزگرايي در وزارتخانهاي كه همزمان با پروژههاي كلان، زيرساخت، حملونقل و حوزه ساختوساز درگير است، توان اجراي يك برنامه گسترده استيجاري را از ابتدا محدود ميكند. اين كارشناس بازار مسكن توضيح ميدهد: دولت از يك طرف عمليات موثر ساختوساز را كاهش ميدهد و از طرف ديگر وعدههايي ارايه ميدهد كه تناسبي با واقعيت ندارد، وعده ساخت دههزار واحد استيجاري براي هفت ميليون مستأجر يك پيام نگرانكننده درباره نبود صداقت و نبود برنامه منسجم در دولت چهاردهم ارسال ميكند. به گفته گودرزي، اين وعدهها بيشتر رنگ و بوي تبليغاتي دارد و جز افزودن نگراني براي مردم نتيجهاي ايجاد نميكند و وزارت راه و شهرسازي با ترك فعلهاي قابل توجه در اجراي قوانين روبهرو است و همين موضوع فشار مضاعف بر مردم ايجاد ميكند. او ادامه ميدهد: دولت به جاي اجراي قوانين برنامه هفتم توسعه، مسير حذف يا كمرنگ كردن اين قوانين را دنبال ميكند. حذف تكليف واگذاري زمين به مردم اقدامي است كه گودرزي آن را بهطور كامل ضد منافع عمومي و ضد منافع مستأجران ميداند. واگذاري زمين حقي است كه در قانون ثبت شده و دولت مسووليت دارد آن را اجرا كند. اين كارشناس حوزه مسكن معتقد است: دولت به جاي طرحهاي نمايشي به كميسيون فعال مسكن در ساختار اجرايي نياز دارد. دولت در اقدامي عجيب كميسيون مسكن را منحل كرد و اكنون هيچ اتاق فكر موثري در زمينه اجارهنشيني در وزارت راه وجود ندارد و ايجاد يك بخش تخصصي مستقل در وزارتخانه حداقل اقدامي است كه بتواند مسير تصميمگيري درباره ۳۰ ميليون مستأجر را ساماندهي كند. گودرزي تأكيد ميكند: مسكن استيجاري اگر بدون پشتوانه نهادي، بدون مديريت شهري و بدون اجراي قوانين باشد، به يك حركت تبليغاتي تازه تبديل ميشود و دردي از بازار مسكن درمان نميكند. او خواستار بازگشت دولت به رويكرد كارشناسي و اجراي دقيق قوانين موجود است تا بازار از شرايط بحراني فعلي فاصله بگيرد.
ايدهاي قابل دفاع، اما گرفتار ابهام در اجرا
عطا آيتاللهي، كارشناس بازار مسكن نيز طرح استيجاري عمومي را ايدهاي مناسب براي دورهاي ميداند كه خانوادههاي جوان از مسير مالكيت فاصله ميگيرند و توان خريد مسكن كاهش پيدا ميكند. او تأكيد ميكند: اصل موضوع، يعني ايجاد امكان اجارهنشيني بلندمدت براي زوجهاي جوان، ظرفيت مثبت دارد و ميتواند بخشي از فشار بازار را كم كند. البته بسترهاي اجرايي در بسياري از سياستهاي مسكن كامل نميشود و همين موضوع طرح را از مسير اصلي دور ميبرد. آيتاللهي توضيح ميدهد: طرحهاي مشابه در سالهاي گذشته با عنوانهاي متفاوت معرفي ميشود اما در مرحله عملياتي با مشكل مواجه ميشود. طراحي، بدون تعيين مجري مشخص، بدون تعيين منابع پايدار و بدون انجام مطالعات جامع، طرح را در همان آغاز مسير گرفتار ابهام ميكند. او يادآور ميشود: تجربه سالهاي گذشته نشان ميدهد بسياري از طرحها روي كاغذ ظرفيت مثبت دارند اما به دليل نبود معماري اجرايي دقيق، نيمهتمام باقي ميمانند و براي دولت و مردم هزينه اضافه ايجاد ميكنند.
او تأكيد ميكند: موفقيت هر پروژه مسكن وابسته به سه ركن مشخص است؛ تعيين نهاد مسوول با اختيارات روشن، تعيين منابع اعتباري قابل اتكاء و انجام مطالعات شهري، اقتصادي و فني. به باور او بدون اين سه ركن، پروژهها وارد مرحلهاي ميشود كه ريسك افزايش هزينه، طولانيشدن زمان ساخت و ناتمامماندن طرح بالا ميرود. اين كارشناس حوزه مسكن توضيح ميدهد: شهرهاي كشور طرح هادي و طرح جامع دارند و هر فعاليت ساختماني بايد با اين اسناد توسعه شهري همخواني داشته باشد. ساخت واحدهاي استيجاري زماني اثر مطلوب دارد كه در محدودههاي داراي خدمات شهري انجام شود. اولويت از نگاه او ساخت در داخل شهر است تا خانوادهها در مجاورت خدمات آموزشي، درماني، حملونقل و مراكز كسبوكار قرار بگيرند. آيتاللهي اضافه ميكند: ساخت در حاشيه شهر نيز امكانپذير است اما تنها در شرايطي موفق ميشود كه خدمات زيربنايي از ابتدا پيشبيني شود. انتقال خانوادهها به محدودههايي بدون دسترسي، بدون حملونقل عمومي، بدون خدمات درماني و بدون زيرساخت، صرفا بار اجتماعي و هزينه مضاعف ايجاد ميكند. از نگاه او واحد مسكوني بدون مجموعه خدمات شهري معنا پيدا نميكند و نميتواند نقشي در آرامسازي بازار اجاره داشته باشد.
وضعيت بازار اجاره؛ انعكاس مستقيم فشارهاي تورمي
آيتاللهي شرايط فعلي بازار اجاره را نيز نتيجه مستقيم فشارهاي تورمي ميداند و ميگويد: بازار اجاره با تورم عمومي حركت ميكند و هر موج تورمي در هزينههاي معيشتي، فورا در اجارهبها خود را نشان ميدهد و سطح درآمدها در سالهاي اخير با سرعت قيمت مسكن و اجاره رشد نميكند و همين موضوع تنش را در بازار اجاره تشديد ميكند. او معتقد است؛ اجارهنشيني خانوادهها امروز به يكي از پرهزينهترين بخشهاي سبد معيشت تبديل ميشود و نبود سياستگذاري دقيق اين فشار را مزمن ميكند. به باور او دولتها به جاي كنترل پايدار بازار، معمولا با طرحهاي كوتاهمدت وارد ميشوند و همين موضوع بحران مسكن را عميقتر ميكند. او ميگويد تكرار سياستهاي مقطعي بدون اثرگذاري ساختاري، تنها نارضايتي اجتماعي ايجاد ميكند و مسير خانهدار شدن را براي خانوادهها دشوارتر ميسازد. آيتاللهي معتقد است؛ ميزان استقبال مردم از طرح استيجاري عمومي وابسته به كيفيت مديريت و شفافيت اهداف است. هر پروژه مسكن زماني متقاضي جذب ميكند كه مردم اطمينان پيدا كنند ساختوساز كامل ميشود، خدمات شهري فراهم ميشود، قيمتگذاري شفاف ميماند و قراردادها امنيت حقوقي ايجاد ميكند. او هشدار ميدهد: اداره طرحهاي بزرگ مسكن نيازمند نيروهاي متخصص است و دولت از نيروهاي باسواد بهره ميبرد اما اجراي چنين پروژههايي تجربه ميخواهد و از سطح اداري معمول فراتر ميرود. او پيشنهاد ميدهد: طراحي و مديريت پروژه به افراد متخصص در حوزه اقتصاد مسكن، مديريت پروژه، شهرسازي و ساختوساز سپرده شود تا روند اجرا منطقي و قابل كنترل پيش برود. آيتاللهي معتقد است؛ نبود تأمين مالي مشخص بزرگترين تهديد براي طرح است. پروژههاي ناتمام در كشور فراوان است و اگر مدل تأمين مالي در ابتداي مسير روشن نشود، طرح استيجاري نيز به مجموعه همين پروژههاي نيمهتمام اضافه ميشود.