گروه اقتصادي
در شرايطي كه تورم ماهيانه مسكن در كل كشور به ۰.۶ درصد كاهش يافته بود، قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه رشد ۱۲.۵درصد را تجربه كرد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد چند عامل در هجوم تقاضا به سمت اين بازار موثر بوده است. همچنين مساله تسهيلات مسكن همچنان در ابهام قرار دارد. يك كارشناس اقتصاد مسكن نيز مي‌گويد كه تغييرات قيمت در ارديبهشت نمي‌تواند ملاك ارزيابي باشد و در ماه‌هاي آينده بازار مسكن به آرامش مي‌رسد.
قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه ۱۳۹۸ با رشد ماهيانه ۱۲.۵درصد كه از سال ۱۳۹۲ تاكنون بي‌سابقه بوده، به ميانگين ۱۲ ميليون و ۶۷۰هزار تومان در هر متر مربع رسيد كه به غافلگيري متقاضيان منجر شد. با اينكه همواره ارديبهشت،
ماه پرمعامله‌اي در بازار مسكن محسوب مي‌شود، اين مقدار از جهش قيمت دور از ذهن بود. با اين حال بررسي‌هاي ايسنا نشان مي‌دهد به دليل اشباع قيمت دلار، تقاضاي سوداگرانه از بازار ارز به سمت مسكن شيفت شده و باتوجه به كمبود فايل‌هاي به قيمت مناسب، شاهد پرش ماهيانه بازار مسكن بوديم، البته معاملات نسبت به زمان مشابه سال قبل ۳۶.۵درصد كاهش يافته اما اين حجم از تعداد در 7 ماهه اخير بي‌سابقه بوده است.
قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه در شرايطي اوج گرفت كه تورم ماهيانه در كشور از حدود 2درصد به ۰.۶درصد رسيد و رشد قيمت در پايتخت را سوال برانگيز كرد. كارشناسان دست‌كم
6 عامل را در افزايش غافلگيركننده قيمت مسكن شهر تهران در ارديبهشت ماه موثر مي‌دانند؛ كمبود شديد فايل‌هاي داراي قيمت مناسب، نبود چشم‌انداز روشن در بازارهاي طلا، ارز و بورس، رشد قيمت كمتر بازار مسكن نسبت به بازارهاي ياد شده، پايان معافيت صادرات نفت ايران در نيمه اول ارديبهشت، انتظارات تورمي ناشي از سردرگمي بازار و ماهيت مسكن به عنوان يك دارايي مطمئن در هجوم تقاضا به سمت اين بازار در ارديبهشت ماه موثر شناخته شده است.
واسطه‌هاي ملكي از نيمه دوم ارديبهشت ماه عنوان كردند كه تقاضا در بازار مسكن فروكش كرده است. خروج سفته‌بازان از بازار در نيمه دوم، فضا را تاحدودي براي تقاضاي مصرفي باز گذاشت و روند افزايش قيمت‌ها تاحدودي كنترل شد. به گفته دفاتر مشاور املاك، معاملات به ندرت صورت مي‌گيرد اما آپارتمان‌هايي كه با قيمت مناسب عرضه مي‌شود در ساعات اوليه به فروش مي‌رسد. از سوي ديگر دست به دست شدن مكرر مسكن توسط سوداگران به تورم اين بازار منجر شده و ذهنيت انتظارات تورمي را در بازار ايجاد كرده است.
امتناع سازندگان از عرضه واحدهاي كليد نخورده نيز در رشد قيمت‌ها بي‌تاثير نيست. با اينكه تعداد فايل‌هاي نوساز در بازار مسكن شهر تهران، كمتر از تقاضا ارزيابي مي‌شود اما فايل‌هاي نوساز بدون سكنه به وفور وجود دارد و بعضا از 2 تا 5 سال قبل تاكنون خالي مانده‌اند. در استان تهران ۴۹۰ هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد. كارشناسان مي‌گويند رهاشدگي اين واحدها، بدون اعمال ماليات باعث شده تا طرف عرضه آنها را در زمان دلخواه وارد بازار كند. كاهش حجم فروش واحدهاي تا 5 سال ساخت مويد اين واقعيت است كه به‌دليل فاصله قيمتي بين واحدهاي قديمي و نوساز، متقاضيان اجبارا به سمت واحدهاي قديمي سوق يافته‌اند. سهم واحدهاي كمتر از 5 سال ساخت از بازار مسكن شهر تهران در سال‌هاي اخير همواره نزولي بوده است، به‌طوري كه معاملات اين نوع واحدها از ۵۵درصد در سال ۱۳۹۳ به ۴۱درصد در ارديبهشت ماه ۱۳۹۸ رسيده است.
روند صعودي بازار مسكن پايدار نيست
مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس اقتصاد مسكن درباره علت رشد قيمت مسكن در ارديبهشت ماه مي‌گويد: افزايش شديد قيمت مسكن در ارديبهشت با پارامترهاي عيني بازار قابل توجيه نيست، ولي اينكه چرا اين اتفاق مي‌افتد، به اين دليل است كه معمولا در ماه‌هاي فروردين، ارديبهشت و خرداد بازار در يك حالت بلاتكليفي به‌سر مي‌برد. از يك سو فروشندگان باتوجه به تغييراتي كه در دستمزد و نهاده‌هاي ساختماني صورت مي‌گيرد انتظار افزايش قيمت بيشتري دارند. بعضي خريداران هم اين نگراني را دارند و وارد معامله مي‌شوند. قيمت‌هايي كه در ارديبهشت بيرون مي‌آيد الزاما معرف چشم‌انداز بازار مسكن نيست. من انتظارم اين نيست كه روندي كه در ارديبهشت شاهد آن بوديم يك روند پايدار و قابل دوام باشد. بازار مسكن از تير ماه خود را نشان مي‌دهد و انتظار ما اين است كه در سال‌جاري رشد قيمت مسكن از تورم عقب بيفتد. سلطان‌محمدي در پاسخ به اين سوال كه آيا سياست‌هاي كنترلي دولت مي‌تواند تاثيري در كاهش قيمت مسكن داشته باشد، گفت: وقتي جهش قيمتي صورت مي‌گيرد مردم به حق نگران مي‌شوند و انتظار دارند كه كسي مداخله كند و اين وضعيت را بهبود بدهد. دولت هم در پاسخ به اين انتظارات تلاش مي‌كند روند را تغيير دهد، ولي دولت نه در عرضه مسكن و نه در تقاضا نقش ندارد و نقش دولت در بازار مسكن حدود 5درصد است اما بعضا با مداخلات، بازار را دچار اختلال مي‌كند. وقتي قيمت را از شفافيت خارج مي‌كنيد كسي كه آسيب مي‌بيند خريدار است، چراكه به بهترين قيمت‌ها نمي‌تواند دسترسي داشته باشد. حتي اگر دولت، طرفين معامله را مجبور كند با يك عدد خاص قرارداد ببندند، عددي كه در قرارداد نوشته مي‌شود آن چيزي نيست كه در واقعيت رد و بدل مي‌شود، بنابراين بهتر است كه اجازه بدهيم بازار مسكن روند رونق و ركود خود را كه همواره با آن مواجه بوديم، طي كند. شواهد نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در حال ورود به دوره
3 ساله ركود است.
مبلغ وام خريد مسكن زياد مي‌شود؟
تعيين سقف وام خريد مسكن به صورت متغير براساس قدرت خريد و توان بازپرداخت اقساط، طرحي است كه از سوي بانك مسكن به شوراي پول و اعتبار رفته، اما هنوز اين شورا تصميمي را درباره آن اعلام نكرده است.
با اين حال، در گذشته تسهيلات خريد مسكن اين امكان را براي جوانان و ساير خانه‌اولي‌ها فراهم مي‌كرد تا با سپرده‌گذاري مبلغي مشخص يا با خريد اوراق تسهيلات مسكن، قدرت خود را براي خريد خانه افزايش دهند، اما از سال گذشته با افزايش قيمت مسكن و عدم افزايش سقف اين تسهيلات، وام خريد مسكن عملا تاثير چنداني در خريد منزل مسكوني ندارد.
از سوي ديگر، سال گذشته رحيمي‌اناركي، مديرعامل بانك مسكن اعلام كرده بود كه باوجود افزايش قيمت مسكن، تصميمي براي افزايش سقف تسهيلات وجود ندارد و افزايش سقف وام خريد مسكن منتفي است.
او در عين حال از برنامه اين بانك با همكاري چند سازمان ديگر براي كاهش قيمت تمام شده ساخت مسكن و كاهش قيمت مسكن از طريق ايجاد زنجيره اعتباري تامين مصالح موردنياز ساخت مسكن خبر داد و گفت كه اين برنامه تا ۳۰درصد قيمت
تمام شده ساخت مسكن را كاهش خواهد داد.
به گفته رحيمي‌اناركي، اين طرح قرار است تا پايان شهريور ماه سال‌جاري به اجراي نهايي برسد. با اين حال طي هفته‌هاي گذشته خبري مبني بر احتمال افزايش سقف وام خريد مسكن براساس قدرت خريد و توان بازپرداخت افراد در صورت تصويب شوراي پول و اعتبار مطرح شد. اين خبر را مديرعامل بانك مسكن اعلام كرد و گفت كه پيش از اين از سقف‌هاي تسهيلات ثابت استفاده مي‌كرديم، يعني همه متقاضيان دهك‌هاي 3 تا 7 كه گروه هدف ما هستند از سقف تسهيلات ۸۰ميليون توماني استفاده مي‌كردند، در حالي كه پيشنهاد داده‌ايم براساس قدرت خريد و توان بازپرداخت افراد، سقف‌هاي تسهيلاتي به صورت متغير تعيين شود و افراد بر اين اساس بتوانند از تسهيلات متناسب با شرايط خود استفاده كنند. او تاكيد كرده كه اين موضوع به شوراي پول و اعتبار از سوي بانك مسكن پيشنهاد شده و براي اجرا نيازمند مصوبه اين شوراست.
اما با گذشت چندين هفته از اين خبر هنوز مشخص نيست كه اين طرح پذيرفته يا رد شده يا هنوز
در دستور كار قرار نگرفته است.
يكي از دلايلي كه بانك مسكن و ساير نهادهاي تصميم‌گير از افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن خودداري مي‌كردند، افزايش دوباره قيمت مسكن به واسطه تورم و نقدينگي ايجاد شده در اين بخش بود، اما در صورتي كه اين طرح تصويب شود، به صورت هدفمند سقف وام مسكن تغيير مي‌كند و مي‌تواند سبب تورم در اين بخش نيز نشود. حال بايد ديد كه شوراي پول و اعتبار تصميمي درباره متغير بودن سقف وام خريد مسكن خواهد گرفت يا به همين شكل فعلي، تسهيلات پرداخت خواهد شد.