مسكن اجتماعي؛ اجاره يا فروش؟
مهدي خاكيفيروز
بازار مسكن ايران امروز با چالشهاي جدي روبهرو است. حدود ۴ ميليون واحد كسري مسكن داريم و هر سال نزديك به يك ميليون خانوار، نياز جديد به مسكن پيدا ميكنند. تغيير سبك زندگي و افزايش زندگي مستقل مجردي باعث شده تا اين نياز، تشديد شود. در چنين شرايطي، مدل سنتي مسكنهاي اجتماعي فروشي نميتواند پاسخگوي نياز واقعي جامعه باشد، چون اجاره ۹۹ ساله در عمل شبيه خريد دايمي است و ميتواند با ترفندهاي حقوقي، به فروش مجدد يا انتقال به افراد ديگر منجر شود و گاهي از اين طريق، به ايجاد معضل خانههاي خالي دامن ميزند. نمونههايي از آن، در مناطقي مانند هشتگرد و پرديس قابل مشاهده است. جايي كه انتظار ميرفت تمام واحدهاي ساخته شده دراختيار دهكهاي آسيبپذير جامعه باشد ولي در عمل تعداد قابلتوجهي از واحدهاي مسكوني به خانه دوم افراد مرفهتر تبديل شد.
دولت با تصميم به جايگزيني مسكن اجارهاي به جاي مدل قبلي، راهكاري عملي و پايدار ارايه داده است. اين مدل به خانوارها امكان ميدهد بدون نياز به سرمايه اوليه سنگين، در كوتاهمدت صاحب خانهاي امن و قابل سكونت شوند.
از منظر فني و مديريتي، مسكن اجارهاي امكان كنترل كيفيت و نگهداري بلندمدت واحدها را فراهم ميكند. در مسكنهاي فروشي، پس از واگذاري، نظارت بر تعميرات و نگهداري تقريبا از دست شركتهاي سازنده خارج ميشود و خريداران، گرفتار چرخه پرهزينه تعمير و نگهداري واحدهاي مسكوني بدون برخورداري از دانش فني و انضباط مالي جمعي ميشوند. اما در مدل اجارهاي، دولت يا نهادهاي توسعهاي ميتوانند برنامه منظم تعمير، سرويس و بازسازي داشته باشند و اطمينان حاصل كنند كه خانهها با هزينهاي مناسب و طي چند دهه، سالم و قابل سكونت باقي بمانند. اين اقدام، خود يكي از انگيزههاي بالا رفتن كيفيت ساختمانهاي انبوهسازي است، زيرا شركتي كه خود بهرهبرداري از ساختههايش را دراختيار دارد، بدون نياز به نظارتهاي بيروني سختگيرانه، مجبور ميشود مسكن با كيفيتتري بسازد تا گرفتار مشكلات فني و مالي بعدي نشود.
يكي ديگر از مزاياي اين مدل، جلوگيري از سوداگري و سفتهبازي است. خانههاي اجتماعي فروشي ممكن است توسط سرمايهگذاران جديد خريداري و دوباره با قيمت بالا فروخته شوند، اما واحدهاي اجارهاي به كساني ميرسند كه واقعا به اين نوع مسكن نياز دارند. اين رويكرد همچنين باعث ميشود كه خانههاي اجتماعي پس از طي دوره نياز گروههايي مانند دانشجويان، مهاجران شغلي و...، براي نسل دوم و سوم مستاجران آزاد شوند، نه آنكه خود به بخشي از مشكل خانههاي خالي تبديل شوند. در حالت فروش مسكن اجتماعي، سياستگذار فقط تا مرحله عقد قرارداد فروش و تامين مالي اختيار سياستگذاري دارد و پس از آن به دليل ضرورت احترام به حق مالكيت خصوصي، نميتواند حسن اجراي ايدههاي اوليه را دنبال كند. اما مسكن اجارهاي، در طول دوران بهرهبرداري امكان سياستگذاري را فراهم ميكند.
فرض كنيد شهر بزرگي براي يك دوره هفت ساله نياز به افزايش خدمات درماني پيدا ميكند. مسكن اجتماعي استيجاري ميتواند نياز اسكان كادر درمان مهاجر به آن شهر در دوره 7 ساله را تامين كند و پس از پايان اين ضرورت، ظرفيت خود را دراختيار نيازهاي جديد سياستگذاري توسعه پايدار قرار دهد.
مسكن اجارهاي، انعطاف بيشتري براي پاسخ به تغييرات جمعيتي و نيازهاي شهري ايجاد ميكند. اين مدل به افرادي كه شرايط انعطافپذير دارند، مثل بازنشستگان، دانشجويان و نيروي كار مهاجر، فرصت ميدهد به مناطق كمجمعيتتر نقل مكان كنند. با اين كار فشار جمعيتي بر تهران و ساير كلانشهرها كاهش مييابد. اتفاقي كه فشار جمعيتي بر تهران و كلانشهرها را كاهش ميدهد و توزيع جمعيت را متوازنتر ميكند. اين كار مشكلات حاد شهري به ويژه بحران كيفيت هوا و نياز آب و فاضلاب شهرهاي بزرگ را كنترل كرده و فضايي فراهم ميكند كه ظرفيتهاي سرزميني به شكل حرفهايتري مورد بهرهبرداري قرار گيرد.
مسكن استيجاري تاثيري پايدار بر مديريت هزينه اسكان دارد و از اين طريق، عطش خريد خانه اعم از خانه اول يا خانه دوم به بعد را به شدت كنترل ميكند. عطشي كه در حال حاضر بخش قابلتوجهي از منابع مالي شهروندان و نظام بانكي كشور را درگير خود كرده است.
قيمت توليد خانه به دليل محدوديت نهادههاي آن اعم از زمين و مصالح به جايي رسيده است كه دهكهاي كمبرخوردار حتي با حمايتهاي بانكي نيز از پس تامين آن بر نميآيند و به همين دليل، شاهد رواج سكونتگاههاي غيررسمي، كمكيفيت و دور از محل كار و تحصيل هستيم كه خود حاوي مشكلاتي جديد است. اگر بخواهيم فشار مالي بر نظام بانكي را هم براي تامين مالي اين بخش افزايش دهيم از يكسو بانكها را در حمايت از زيرساختهاي حياتيتر كشور به ويژه كارخانههاي توليدي تضعيف ميكنيم و از سوي ديگر چون شيوه حمايتي در انتهاي زنجيره اعم از خريد يا ساخت قرار دارد، شاهد تورم شديد در قيمت مصالح، زمين و مسكن خواهيم بود. حال آنكه مسكن استيجاري به دليل اينكه ظرفيت آن با ضريب استفاده نزديك به 100 مواجه ميشود، فشار تقاضا بر اين نهادهها را مديريت ميكند و اين امكان را فراهم ميكند كه مساله ساختمان به شكل حرفهايتري حل و فصل شود نه اينكه بخواهيم شهركهاي جديد را بر ويرانه بانكها بنا كنيم.
درآمد حاصل از اجاره نيز ميتواند دوباره صرف ساخت واحدهاي جديد و نگهداري زيرساختهاي شهري شود و چرخهاي پايدار براي بازار مسكن ايجاد كند. تجربه جهاني به ويژه در كشورهاي اروپايي نشان ميدهد كه تمركز دولت بر مسكن اجارهاي، پاسخي منطقي به كسري مسكن و نياز سالانه خانوارها، كنترل بازار، كاهش سوداگري و مديريت جمعيت شهري است و همزمان كيفيت زندگي مردم را بهبود ميبخشد. در مجموع، اين مدل پاسخ واقعي و كارآمدي براي نيازهاي مسكن مردم است.