رشد قيمت خانه در سال 97 خيلي‌ها را به اين فكر انداخت كه نه؛ ديگر قيمت خانه از اين بالاتر نمي‌رود. اما خانه در آخرين ماه سال 97 نشان داد كه هنوز مي‌تواند قله‌ها را فتح كند. در سال 96، با كاهش نرخ سود بانكي نقدينگي از بازار پول به ديگر بازارها ميل كرد و قيمت مسكن شروع به افزايش يافت. در انتهاي اين سال، بانك مركزي تصميم گرفت به بانك‌ها اجازه دهد تا قراردادهاي جديدي منعقد كنند و نتيجه آنكه افزايش قيمت در بازار مسكن كنترل شد اما در سال 97 با اتمام يافتن و سررسيد قراردادهاي بانك‌ها و مشتريان، بخشي از نقدينگي به بازار مسكن وارد شد و افزايش قيمت به وقوع پيوست.
روند قيمت در سالي كه گذشت
اگر بسياري از كالاها را مي‌توان با تجارت از جايي به جايي منتقل كرد، مسكن و ساختمان اينگونه نيست. حتي انتقال زماني اين كالا نيز مثل بسياري از كالاها به اين راحتي نيست. هزينه خواب سرمايه آنقدر بالاست كه مالكان حاضر نيستند مدتي يك خانه را نگه دارند تا در زماني ديگر بفروشند. يعني تعويق انعقاد قرارداد مگر در زمان‌هاي جهش قيمتي صرفه ندارد. از اين رو چون كشش عرضه ساختمان نزديك به صفر و تغييرات عرضه به تغييرات قيمت كم است تحولات بازار سريعا خود را در قيمت نشان مي‌دهد.
در حالي كه در آغاز سال 97، قيمت مسكن جهش داشت در آبان 97، قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران، از 11 ميليون تومان عبور كرد در حالي كه قيمت آن در آغاز سال برابر 6 ميليون و صد هزار تومان بود. در اين بازه كه قيمت خانه بالا مي‌رفت، تعداد معاملات نيز كاسته مي‌شد و از 17 هزار و 691 معامله در ارديبهشت به 7116 معامله در آبان ماه رسيد. روندي كه گويي با ارز همراه بود. در شش ماهي كه دلار افزايش قيمت داشت و روزانه و حتي شبانه بالاتر مي‌رفت، قيمت مسكن نيز بالاتر رفت تا هم‌راستا با آن حركت كرده باشد. با ثبات در بازار ارز، قيمت در مسكن نيز آرام و ثابت ماند اما ناگهان در ماه پاياني سال، قيمت ميانگين هر متر مسكن مبادله شده در تهران از 12 ميليون تومان نيز عبور كرد تا در ماه اسفند كه قيمت ارز نيز افزايش داشت، به رقم بي‌سابقه‌اي برسد و نزديك به 90 درصد رشد قيمت در اين بازار نسبت به سال پيش تجربه شود.
حباب رشد قيمت‌ها
هر زمان كه قيمت‌ها افزايش مي‌يابد اين بحث مطرح مي‌شود كه لزوما افزايش قيمت‌هاي اعلامي در سايت‌ها و آگهي‌ها به معناي افزايش واقعي قيمت‌ها نيست و مردم حاضر نيستند در اين قيمت‌ها معامله كنند و نبايد معاملات سوداگرانه يا چند معامله را براي ارزيابي قيمت مدنظر قرار داد. در اسفندماه كه رشد قيمت‌ها به وقوع پيوست، اين معاملات محدود نبود و نسبت به ماه قبل آن افزايش معامله وجود داشت. در بهمن ماه، 10106 معامله در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران ثبت شد ولي اين عدد در اسفند به 11 هزار و 710 معامله رسيد كه نسبت به همين ماه در سال قبل از آن نيز 3 درصد رشد داشته است.
افزايش قيمت در ديگر شهرها
در مسكن برخلاف بسياري از كالاها كه با واردات مي‌توان از افزايش قيمت آن جلوگيري كرد، عرضه و تقاضاي محلي است كه قيمت بازار را شكل مي‌دهد. بر اساس اطلاعاتي كه در سامانه اطلاعات بازار املاك ايران وابسته به وزارت مسكن وجود دارد، افزايش قيمت محدود به تهران نبوده است و در شهرهاي بزرگ ديگر نيز افزايش قيمت شگفتي وجود داشته است. مثلا در مشهد، افزايش قيمت مسكن بيش از 100 درصد بوده است يا در اصفهان نزديك به 100 درصد بوده است. در شهري مثل يزد حتي افزايش قيمت بيش از 2.5 برابر بوده است كه نشان مي‌دهد روندهاي قيمت در بازاري مثل مسكن با وجود فاصله فيزيكي آنچنان تفاوتي با هم ندارد.
پس چرا تورم مسكن پايين است؟
مركز آمار ايران در گزارشي كه در ابتداي امسال منتشر كرد، اعلام كرد كه تورم بخش مسكن در اسفندماه سال 1397، در بخش شهري 24.8 درصد بوده است. عددي كه اختلاف فاحشي با افزايش قيمت مسكن در شهر تهران داشته است.
ممكن است بخشي از اين اختلاف به دليل تفاوت افزايش قيمت در تهران و شهرهاي بزرگ با شهرهاي كوچك بيان شود ولي با توجه به اعدادي كه افزايش قيمت را نشان مي‌دهد، شاهدي در دست نيست كه در شهرهاي كوچك نيز افزايش قيمت مسكن كم و اندك باشد. يكي از دلايلي كه تورم اين بخش را پايين‌تر نشان مي‌دهد، به مكانيزم تعيين قيمت ميانگين اجاره در محاسبه تورم باز مي‌گردد. در محاسبه تورم، قيمت اجاره تمامي خانوارها محاسبه مي‌شود و در اين ميان افرادي كه در ابتداي سال مسكني را تهيه كرده باشند نيز در شاخص قيمت مسكن مركز آمار ديده مي‌شوند. بر اين اساس است كه شاخص تورم با تاخير، افزايش قيمت‌ها در بخش مسكن را نشان مي‌دهد.
چرا افزايش قيمت رخ داده است؟
مسكن بر اساس دو قاعده قيمت‌گذاري مي‌شود. يكي آنكه دارايي سرمايه‌اي است و از اين رو با آن همچون دارايي‌هاي ديگر نگاه سرمايه‌گذارانه مي‌تواند تعيين كند كه با چه قيمتي معامله شود. از اين رو است كه سرمايه‌گذاران در اين بازار، نرخ‌هاي بازگشتي را براي سرمايه‌شان در نظر مي‌گيرند كه در قياس با بازارهاي ديگر همچون طلا، ارز و ديگر دارايي‌ها آنها را متضرر نكند. علاوه بر جنبه سرمايه‌گذاري بازار مسكن، قيمت تمام شده مسكن نيز در اين بازارها نقشي تعيين‌كننده دارد. در بازاري كه قيمت مصالح ساختماني همچون ميلگرد هر روز بر اساس قيمت آهن و فولاد (و در نتيجه قيمت ارز) تعيين مي‌شود، قيمت تمام شده ساختمان و مسكن نيز تابع آن كالاها خواهد بود.
مصطفي قلي‌خسروي، رييس اتحاديه مشاوران املاك هم با تاييد اين تحليل بيان مي‌كند كه پيش‌تر نيز بازار مسكن با چنين تجربه‌اي همراه بوده و در تجربه افزايش قيمت دلار در سال 91، قيمت مسكن حدود سه برابر شد، پس از آن هم بعد از مدتي بازار به تعادل رسيد و از رشد افتاد ولي قيمت‌ها ديگر پايين نيامد. وي در ادامه مي‌گويد كه اكنون هم قيمت دلار بالا رفته و به همان نسبت قيمت مسكن هم تحت تاثير قرار گرفته است و نبايد انتظار كاهش قيمت‌ها را داشته باشيم. به نظر مي‌رسد اگر اين تحليل را مبنا قرار دهيم، در سال 92 قيمت ارز نيز به ثبات رسيد اما بازار ارز در سال 96 و 97 روزهاي پرنوساني داشت. با توجه به آنكه به نظر نمي‌رسد بازار ارز در سال 98 نيز ثبات داشته باشد احتمال ثبات قيمت در بازار مسكن نيز امري دور از ذهن است.
روند بلندمدت مسكن در ايران
از آغاز سال 70 تا پايان سال 96، قيمت يك متر مربع آپارتمان در كشور رشدي 90 برابري را طي كرده و اين در حالي است كه رشد قيمت سكه در اين مدت، 100 برابر بوده است. شاخص قيمت كالاها براي مصرف‌كننده نيز در اين مدت بر اساس آمارهاي بانك مركزي، رشد 75 درصدي داشته است. از اين رو در سرمايه‌گذاري بر مسكن، انتخابي مطمئن براي بلندمدت به نظر مي‌رسد.