نگاهی به بازار املاک در شش ماهه نخست سال
تکانه‌های ارزی تاثیری بر بازار مسکن نداشت
ندا جعفری
هر بار که تحریم‌ها در کشور شدت می‌گیرد، اقتصاد ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو می‌شود، اما در عین حال فرصت‌هایی نیز برای اصلاحات ساختاری در کشور ایجاد می‌شود، اما در فضای تحریم‌های گسترده، ریسک سرمایه‌گذاری‌ها افزایش می‌یابد و سرمایه‌گذاران داخلی نیز با ترس از بی‌ثباتی و رکود، نقدینگی خود را به سمت بازارهای موازی مانند مسکن، طلا و ارز منتقل می‌کنند. در حالی که انتظار می‌رفت با افزایش بهای هر گرم طلا به بیش از۱۰ میلیون تومان و رشد قیمت دلار به محدوده ۱۱۴ هزار تومان، بازار مسکن نیز با رشد تازه‌ای روبه‌رو شود، اما به نظر می رسد هنوز افزایش قیمت در بازارهای موازی روی بازار خرید و فروش و حتی اجاره ملک اثر چندانی نگذاشته و قیمت‌ها نیز نسبت به ماه گذشته تغییری نکرده است. برخی کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که دور جدید تحریم‌ها تاثیر چندانی بر بازار مسکن نداشته و به علت تورمی که در سال‌های گذشته تجربه کرده، بخش بزرگی از تورم پیشخور شده است، به طور کلی می‌توان گفت که با توجه به جنگ اخیر و از طرفی خروج اتباع بیگانه و همچنین جذاب شدن بازارهای موازی مانند بازار ارز و طلا، بازار مسکن چندان تغییری نخواهد داشت و چه بسا کاهش قیمت را نیز همانند گذشته تجربه کند. با وجود آنکه قیمت مسکن چندان تغییری نداشته، اما همچنان بسیاری از افراد، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، توان ورود به خرید مسکن مناسب را ندارند؛ مگر اینکه به مسکن‌هایی روی بیاورند که یا از شهرها فاصله دارند یا شرایط نامناسبی از نظر کیفیت مسکن برایشان ایجاد می‌کند.
بازار مسکن به اخبار سیاسی واکنشی نشان نداد
یک مشاور املاک فعال در منطقه چیتگر درباره وضعیت بازار مسکن در این محدوده توضیح می‌دهد: در حال حاضر واحدهای مسکونی، به ویژه در برج‌های آسمان و اطراف دریاچه، ثبات قیمتی دارند و هیچ تغییر قابل توجهی نسبت به قبل از انتشار خبر فعال‌سازی مکانیسم ماشه رخ نداده است. برای مثال، یک واحد ۱۱۵ متری با دو خواب و دیزاین کامل که در برج‌های شمالی با دید بدون مشرف واقع شده است، همچنان هر متر ۸۵ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده و نسبت به هفته‌های گذشته تغییری نکرده است. او در ادامه به تاثیر اخبار سیاسی و اقتصادی بر بازار مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: برخلاف بازارهای کوتاه‌مدت مانند ارز و طلا که با انتشار خبرها و تحولات سیاسی واکنش سریع نشان می‌دهند، بازار مسکن در چیتگر مسیر متفاوتی دارد. اخبار مربوط به مکانیسم ماشه، اگرچه ممکن است نگرانی‌هایی ایجاد کند، اما تاکنون هیچ تاثیر عملی بر قیمت‌ها نداشته است. مالکان و خریداران در این منطقه با دید میان‌مدت و بلندمدت رفتار می‌کنند و قیمت‌ها بیشتر بر اساس موقعیت ملک، کیفیت ساخت و امکانات تعیین می‌شود تا هیجانات لحظه‌ای بازارهای مالی، ضمن آنکه بازار اجاره نیز چندان تغییری نداشته است.
رشد تقاضا در منطقه چیتگر
این مشاور اضافه می‌کند: در همین مدت، تعداد معاملات در منطقه چیتگر افزایش یافته است و ما شاهدیم که تعداد قراردادها نسبت به هفته‌های قبل بیشترهم شده است و خریداران فعال‌تر شده‌اند و حتی کسانی که قبلا سرمایه خود را در طلا نگه می‌داشتند، اکنون به خرید ملک علاقه نشان می‌دهند. این روند نشان می‌دهد که بازار چیتگر نسبت به هیجانات خارجی مقاوم است و همچنان فرصت خرید مناسب باقی مانده است. او در مورد نوسانات کوتاه‌مدت و تاثیر دلار و طلا توضیح می‌دهد: وقتی نرخ دلار یا طلا افزایش می‌یابد، ممکن است برخی مالکان به‌طور موقت قیمت‌ها را بالا ببرند، اما این افزایش‌ها پایدار نیست و بازار دوباره به تعادل بازمی‌گردد. در منطقه چیتگر، تجربه نشان داده که چنین هیجاناتی تاثیر بلندمدت روی معاملات ندارد و خریداران حرفه‌ای معمولا منتظر کاهش یا تثبیت بازار می‌مانند. این مشاور املاک تاکید می‌کند: اطلاعات ما بیشتر مربوط به منطقه چیتگر و محدوده دریاچه است و نمی‌توانم با اطمینان مناطق دیگر را تحلیل کنم. اما روند فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت‌ها در این منطقه پایدار هستند و حتی پس از انتشار اخبار فعال‌سازی مکانیسم ماشه، هیچ افزایش جدی رخ نداده است. برای خریدارانی که قصد ورود به بازار دارند، اکنون فرصت مناسبی است تا بدون نگرانی از نوسانات سیاسی اقدام به خرید کنند.
قیمت‌ها چندان تغییری نداشتند
مشاور املاک دیگری در منطقه شریعتی تهران نیز درباره وضعیت این روزهای بازار مسکن در این محدوده می‌گوید: در هفته گذشته تغییر محسوسی در قیمت واحدهای مسکونی نداشتیم. بسیاری از تماس‌هایی که از سوی متقاضیان خرید دریافت می‌کنیم با این پرسش همراه است که آیا تحولات سیاسی اخیر، به‌ویژه بحث مکانیسم ماشه، باعث جهش قیمت‌ها شده یا نه، اما نه تنها در محدوده شریعتی چنین تغییری دیده نشده، بلکه کلا بازار ملک در تهران رشدی نداشته است. او توضیح می‌دهد: معمولا نوسانات ناشی از خبرهای سیاسی یا بین‌المللی به‌طور مستقیم در بازارهایی مثل ارز و طلا دیده می‌شود و تغییرات قیمتی سریع در آن حوزه‌ها اتفاق می‌افتد. اما در حوزه مسکن، به خصوص در مناطقی مانند شریعتی که تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای همزمان وجود دارد، واکنش بازار به این‌گونه تحولات بسیار کندتر و با تاخیر است. به گفته این مشاور املاک، قیمت آپارتمان‌ها در این محدوده بیشتر بر اساس موقعیت، سال ساخت، کیفیت بنا و امکانات تعیین می‌شود و کمتر تحت تاثیر جو روانی ناشی از مسائل سیاسی قرار می‌گیرد. وی ادامه می‌دهد: حتی اگر در بازار ارز طی روزهای اخیر افزایش‌هایی رخ داده باشد، هنوز هیچ انعکاسی از آن در معاملات مسکن شریعتی ندیده‌ایم. خریداران بیشتر در حال بررسی هستند و فروشندگان نیز تمایل ندارند تنها بر اساس اخبار روز قیمت‌گذاری کنند. در نتیجه، سطح قیمت‌ها همان چیزی است که در هفته گذشته بود و تغییر خاصی به چشم نمی‌خورد. این مشاور املاک تاکید می‌کند: بازار مسکن مسیر جداگانه‌ای از بازارهای کوتاه‌مدت دارد و سرمایه‌گذاران باید با دید میان‌مدت یا بلندمدت تصمیم بگیرند. یک مشاور املاک دیگر در منطقه فرمانیه نیز درباره وضعیت معاملات مسکن در این محدوده توضیح می‌دهد: برخلاف طلا یا ارز که نوسانات سریع و مستقیم از تحولات سیاسی می‌گیرند، در بازار مسکن منطقه فرمانیه چنین اثری مشاهده نشده است. خریداران و فروشندگان این محدوده معمولا دید بلندمدت‌تری دارند و سرمایه‌گذاری در ملک را مستقل از شوک‌های لحظه‌ای دنبال می‌کنند. به همین دلیل می‌توان گفت که مکانیسم ماشه یا موضوعات مشابه تاکنون تاثیری بر قیمت‌ها در این منطقه نداشته است. او در مورد برخی فایل‌های ارزان‌قیمت این منطقه نیز می گوید: بخشی از واحدهای موجود در این منطقه دارای سند بنیاد یا اوقافی هستند که به این دسته از املاک اصطلاحا «سندهای ریشه‌دار» گفته می‌شود که معمولا حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزان‌تر از واحدهایی با سند معمولی معامله می‌شوند.
او تاکید می‌کند: اگرچه این املاک به دلیل نوع سندشان تخفیف دارند، اما بسیاری از آنها با کیفیت ساخت لوکس و امکانات کامل عرضه می‌شوند و به همین دلیل همچنان در سطح قیمت‌های بالای بازار قرار دارند. این مشاور اضافه می‌کند: در فرمانیه واحدهای بنیادی حتی با قیمت‌های بالای ۵۰۰ میلیون تومان هم معامله شده، چراکه به واسطه موقعیت ممتاز منطقه، قیمت‌گذاری این واحدها نمی‌تواند از یک استاندارد مشخص پایین‌تر باشد.