گروه اقتصادي،ميترا يافتيان؛ بازار توليد مسکن در کشور که اين روزها راکد و بي رونق است اگرچه به زعم بسياري مسوولان در وضعيت قابل کنترلي قرار دارد اما به واقع کاهش نقدينگي، عدم توليد صنعتي، فقدان حمايت هاي لازم دولت از انبوه سازان و صرف تمرکز بيش از حد دولت بر اجراي طرح نه چندان موفق مسکن مهر مهم ترين عوامل بي تحرکي اين بازار طي يک سال اخير بوده است. هرچند آمارهاي رسمي از توليد مسکن در کشور طي سال هاي 84 تا 87 نشان مي دهد به طور متوسط سالانه 712 هزار واحد مسکوني شهري و 182 هزار واحد مسکوني روستايي در کشور ساخته شده است اما بايد توجه داشت که مبناي در نظر گرفته شده در تهيه اين گونه گزارش ها صرفاً آمار صدور پروانه هاي ساختماني است نه واحدهاي تکميلي و تحويل مردم داده شده. بنابراين در شرايطي که به تعبير بسياري کارشناسان، شمارش معکوس افزايش قيمت مسکن به دليل کاهش توليد در اين بخش در حال آغاز شدن است طولاني شدن دوره رکود بازار مسکن هشداري جدي براي دولت قلمداد مي شود و بي توجهي به آن آثار جبران ناپذيري خواهد داشت. با اين وجود همچنان کاهش و ثبات قيمت مسکن طي يک سال گذشته که عمدتاً ناشي از جهش هاي بي رويه قيمت ها در سال هاي 85 تا 87 بوده، يکي از مهم ترين افتخارات دولت نهم به شمار رفته و همين امر موجب شده بخش اعظم توجهات به سمت ثابت نگه داشتن قيمت ها در بازار باشد در حالي که دولت فعلي و نيز قبلي به غير از مسکن مهر، برنامه مدون و کارآمدي براي بالا بردن حجم توليد مسکن در کشور نداشته است. پروژه مسکن مهر نيز آن گونه که پيش بيني شده بود، موفق از کار در نيامده و بعد از دو سال و نيم تلاش و مداومت به تازگي وزير مسکن از زيرساخت رفتن 265 هزار واحد مسکوني خبر داده است. اما اصلي ترين سوالي که همچنان بعد از گذشت حدود 30 ماه از اجراي مسکن مهر بي پاسخ مانده اين است که اگر با وجود تغيير برنامه هايي که در اجراي اين طرح همواره اتفاق مي افتد، تعداد انصرافي ها افزايش يابد يا به هر دليلي سازنده ها اين واحدها را به موقع تحويل ندهند يا اگر متقاضيان که عمدتاً اقشار کم درآمد هستند نتوانند اقساط اين وام ها را بپردازند، دولت چه برنامه مدوني براي مديريت اين بخش از کار دارد؟

نبود متولي واحد در اجراي مسکن مهر

مينو رفيعي کارشناس برجسته حوزه اقتصاد و مسکن در اين باره مي گويد؛ مسکن مهر متولي واحد و يکپارچه مي خواهد. در اين زمينه بنياد مسکن دستگاه قابل قبولي است و با توجه به سوابق اجرايي خوبي که در بخش تامين مسکن براي گروه هاي کم درآمد دارد، مي تواند در اين زمينه موفق عمل کند. وي معتقد است؛ براي موفقيت روزافزون طرح مسکن مهر بايد از يک سو مهندسان فاقد شغل در تعاوني هاي توليد مسکن متشکل شوند و از سوي ديگر تعاوني هاي مصرف به تعاوني هاي توليد مسکن لينک شوند و در اين صورت است که با حمايت و هدايت دولت، اقشار کم درآمد صاحبخانه خواهند شد. وي با راکد ارزيابي کردن اوضاع فعلي بازار مسکن يادآور مي شود؛ علائمي از خروج رکود از بازار مسکن نيست چراکه هيچ يک از متغيرهاي کلان و خرد اقتصادي تغيير نکرده و پولي به بازار تزريق نشده است ضمن اينکه پايين آمدن قيمت ها نيز موجب افزايش تقاضاي موثر در بازار مسکن نشده است.

ارائه وام خريد يکي از شروط رونق بازار

اين کارشناس خبره مسکن يادآور مي شود؛ تا زماني که ارائه تسهيلات خريد مسکن از سر گرفته نشود، اوضاع فعلي تغيير چنداني نخواهد داشت.

وي تصريح مي کند؛ به واقع در کشور ما شرايط بازار براساس علائم قيمتي تغيير مي کند بنابراين بازار مسکن بايد به حال خود رها شود و در کنار آن دولت با به کارگيري راه حل هاي جنبي کساني را که در اثر افزايش قيمت ها از بازار مسکن رانده شده اند، صاحب خانه کند. به اعتقاد وي، حذف وام خريد مسکن تاثيري بر افزايش تقاضاي موثر ندارد. در چنين شرايطي انبوه سازان نيز به دليل پايين بودن تقاضا، انگيزه يي براي توليد ندارند اين درحالي است که تنها راه حل ارائه شده از سوي دولت مسکن مهر است.

دولت مشتري فعلي واحدهاي احداثي انبوه سازان

البته دولت براي موفق نشان دادن طرح مسکن مهر اخيراً دست به اقدامي جديد زده و به اين منظور تعداد زيادي واحد مسکوني را شناسايي کرده که پيش از اين توسط انبوه سازان احداث شده اما به دليل رکود بازار معاملات تاکنون به فروش نرفته است. وزير مسکن و شهرسازي درباره استفاده از واحدهاي رسوب شده بازار در طرح مسکن مهر اظهار کرد؛ حدود 480 هزار واحد مسکوني توسط انبوه سازان ساخته شده است که فروش نمي رود بنابراين بخشنامه يي تهيه کرديم تا در صورتي که ارزش زمين 30 درصد قيمت بنا باشد، ملک را تهاتر کنيم و به جاي آن در محل ديگري زمين در اختيار انبوه سازان قرار دهيم و واحد مسکوني را با قيمت کارشناسي براي اعضاي تعاوني ها و متقاضيان طرح مسکن مهر با تامين منابع مالي اعم از آورده متقاضي و تسهيلات تبديل به مسکن مهر کنيم. بنابراين با احتساب اين امر که بخش اعظم ساخت و سازها به دليل بالا بودن حجم تقاضا در کلانشهرها احداث شده و بالا بودن قيمت اين واحدها ناشي از قيمت بالاي زمين در شهرهاي بزرگ باشد، اگر قرار است بخشي از همين واحدهاي مسکوني احداثي به متقاضيان واجد شرايط سپرده شود، اين احتمال وجود دارد که برخي از متقاضيان در داخل شهرها و برخي خارج از شهرها صاحب خانه شوند و اين خود نوعي بي عدالتي است.

بي توجهي به کمبود زمين مسکوني در اختيار دولت

به رغم کمبود زمين دولتي با کاربري مسکوني در کشور و لزوم توجه به عمودي سازي در ساخت و سازها براي جبران کمبود زمين اما علي نيکزاد وزير مسکن و شهرسازي اعلام کرد؛ اجازه داده شد تا با توجه به وضعيت شهر و تصميمي که در شوراي مسکن به رياست استاندار اتخاذ مي شود ساختمان هاي يک تا سه طبقه ساخته شود و 15 ميليون تومان وام توسط بانک مسکن از طريق خط اعتباري پرداخت شود و مشکلي در اين حوزه وجود ندارد. علاوه بر اين، بنا به گفته نيکزاد در ادامه اجراي طرح مسکن مهر، تعاوني هايي که کار را شروع نکرده اند براي ساخت سه يا چهار طبقه واحد مسکوني زمين در اختيار آنها قرار مي گيرد و مصوبه هيات دولت در مورد تراکم، صدور پروانه، ارائه نقشه توسط سازمان مسکن و شهرسازي استان ها و نظارت فاز سه توسط نظام مهندسي استان ها شکل گرفته و کار پيش مي رود. تصميم مهم و قابل تامل ديگري که دولت براي تامين کسري زمين دولتي با کاربري مسکوني دارد، بهره گيري از زمين هاي متصل به محدوده شهرهاست که اين امر نيز بي توجهي به طرح جامع شهرها، افزايش محدوده شهرها و نيز برهم ريختن برنامه ريزي هاي شهري ضمن بي توجهي به حفظ و حراست از زمين هاي با کاربري مسکوني براي نسل آتي را به دنبال دارد.

تقسيم پروژه مهر در گروه هاي سه تا پنج نفره

در حال حاضر بنا بر مصوبه جديد شوراي عالي مسکن فقط تعاوني هايي مي توانند در قالب مسکن مهر ادامه فعاليت دهند که تا ابلاغ اين مصوبه پروانه ساخت اخذ کرده باشند. از اين رو با توجه به اينکه بسياري از تعاوني هاي مسکن به ويژه در استان تهران تاکنون موفق به دريافت زمين نشده اند، عملاً ادامه فعاليت آنها لغو و متقاضيان سازماندهي شده در قالب اين تعاوني ها با نظر شوراي مسکن هر استان، در قالب گروه هاي سه و پنج نفره سازماندهي مجدد خواهند شد. بر همين اساس وزارت تعاون از زمان ابلاغيه شوراي عالي مسکن در زمينه تشکيل تعاوني هاي مسکن جديد و همچنين پيگيري برنامه هاي اين بخش مسووليتي نخواهد داشت.

اين در حالي است که عملي کردن چنين تصميمي منطقي به نظر نمي رسد و در تضاد با روح حمايت دولت از انبوه سازي و گسترش صنعتي سازي مسکن در کشور است. علاوه بر آن، اتخاذ چنين تصميمي در شرايطي تاثيرگذار بود که طرح در مقياس کوچک اجرايي مي شد بنابراين با وجود يک ميليون و 41 هزار متقاضي واجد شرايط برخورداري از مسکن مهر، بسياري از کارشناسان معتقدند اين گروه هاي حداکثر پنج نفره حتي اگر در قالب تعاوني ها نيز فعاليت نکنند، نمي توانند در اين زمينه موفق باشند. البته وزير مسکن و شهرسازي دليل واگذاري زمين به گروه هاي سه تا پنج نفره را کاهش هزينه تاسيسات مورد نياز در ساختمان هاي پنج طبقه و بالاتر اعلام و تصريح مي کند؛ انبوه سازاني که قصد ورود به اين عرصه را دارند مي توانند به سازمان مسکن و شهرسازي مراجعه کنند و ساخت و ساز براي 30 نفر را متقبل شوند. با اين حال به نظر مي رسد اگرچه تاکنون وزارت تعاون ناظر بر فعاليت تعاوني هاي مهر بوده اما عمليات اجرايي ساخت مسکن مهر توسط تعاوني ها از شرايط مطلوبي برخوردار نيست ضمن اينکه با واگذاري ساخت و سازهاي مسکن مهر در قالب گروه هاي سه تا پنج نفره به مشمولان واجد شرايط، اوضاع از وضع فعلي نيز وخيم تر شده و نظارت عاليه بر حسن اجراي اين پروژه ها نيز از عهده وزارت مسکن هم خارج است.