گروه اقتصادي، ميترا يافتيان؛ با توجه به تغيير و تحولاتي که در روند سياستگذاري دولت و پس از آن فراز و فرودهاي قيمت مسکن طي ساليان اخير به وقوع پيوست، در حال حاضر رکودي جدي بر بازار معاملات مسکن و نيز روندي بدون رشد و چه بسا کاهنده در بخش توليد مسکن حاکم است. البته مسوولان روند فعلي حاکم بر بازار مسکن را نگران کننده قلمداد نکرده و معتقدند اجراي طرح هايي نظير مسکن مهر، کد رهگيري، متوقف ساختن پرداخت وام خريد مسکن توسط بانک ها و... از سوي دولت پيشين و ادامه اين سياست ها در سال هاي آتي نه تنها موجب رکود معاملات و توليد مسکن نشده است بلکه منجر به جلوگيري از سوداگري روزافزون در بازار و کاهش چشمگير قيمت ها در اين بخش شده و در نهايت به نفع مردم تمام مي شود. اين در حالي است که در شرايط کنوني قدرت خريد مردم روند کاهنده يي داشته و کاهش يا ثبات قيمت ها در حوزه خريد و فروش ملک تاثير چنداني بر خانه دار شدن اقشار کم درآمد و ضعيف جامعه نداشته است. اما از آنجا که گفته مي شود همواره نبض بازار مسکن در دست بنگاهداران است طي سال گذشته دولت با اجراي طرح کد رهگيري، مشاوران املاک را وارد ميدان بازي کرد تا در جهت همسويي ابزارهاي مردمي با اجراي برنامه هاي خود گام بردارد. در اين ميان مصطفي قلي خسروي يکي از چهره هايي است که در يکي دو سال اخير بيش از پيش مطرح و اخيراً نيز به عنوان نخستين رئيس اتحاديه کشوري مشاوران املاک برگزيده شد. البته در کنار اين سمت، همچنان بر کرسي رياست اتحاديه مشاوران املاک استان تهران تکيه زده است. بنا به گفته او، فرمانده قرارگاه پشتيباني تهران در سال هاي 59 تا 63 بوده و بعد از آن وارد بازار کار آزاد شده از اين رو اشتغال در بنگاه معاملات ملکي باجناقش در ميدان شهدا- ژاله سابق- نيز نخستين تجربه وي در اين زمينه است. مصطفي قلي خسروي نيز در کنار ساير مسوولان دولتي همچنان بر طبل ارزاني مسکن مي کوبد.

-آقاي خسروي با توجه به مصاحبه هاي پي در پي شما مبني بر کاهش قيمت ها در رسانه هاي مختلف، گفته مي شود آمارهاي شما از اوضاع بازار مسکن در برخي موارد غيرواقعي است اين در حالي است که مردم از شما انتظار شنيدن خبرهاي واقعي را دارند، نظر شما چيست؟
خير، اصلاً اين طور نيست. من هر وقت قيمت ملک بالا رفته صراحتاً اعلام کردم. اگر خاطرتان باشد در همه روزنامه ها نوشتند باعث گراني ملک همين مشاوران املاک هستند. وقتي هم ملک پايين آمد گفتيم قيمت ها پايين آمد. اتفاقاً اين ديدي است که شما در مردم به وجود مي آوريد که مي گوييد غيرواقعي را گفتيد. ببينيد همه همکاران من معترض هستند و مي گويند الان که بنده مي گويم قيمت ها کاهش داشته همين حرف بنده باعث رکود بازار مي شود اما من سعي کردم به طور کلي حرفي غيرواقعي نزنم. بنده ارديبهشت ماه سال 87 به خانم بنيامين در برنامه تهران 20 گفتم قيمت خانه پايين مي آيد البته مهرماه قيمت ملک پايين آمد اما آمدند در يک برنامه طنز راديويي گفتند خسروي منسجم شده است. من از اين جهت که اين حرف باعث آمدن خنده روي لبان مردم شد، خوشحال شدم اما بايد بگويم ما چون وابسته به دولت نيستيم آمار غيرواقعي نمي دهيم.
- شما در انتهاي سال 86 طي مصاحبه يي اعلام کرديد رشد قيمت ها در اين سال کمتر از 10 درصد بود اما در ماه هاي ابتدايي سال 87 از سوي شما اعلام شد 15 الي 20 درصد رشد قيمت مسکن در سال 86 اتفاق افتاد. به واقع هر زمان که اوج افزايش قيمت ها در بازار بوده ميزان رشد واقعي نرخ مسکن از سوي شما کمتر اعلام شده و وقتي التهابات بازار فروکش مي کند شما آمارهاي واقعي خود را نمايان مي کنيد، دليل اين امر چيست؟
خير، بنده اصلاً چنين مطلبي را مطرح نکردم ضمن اينکه اگر 40 درصد افزايش بوده بنده سعي کردم آشوب برپا نکنم و بگويم 20 تا 25 درصد. چون اين ذهنيت را دارم و دلم نمي خواهد يک دفعه بحران ساز شوم چون حرکت هاي خبرنگاري ما بحران ساز است.
- بسياري از کارشناسان خبره مسکن بر اين باورند که کاهش ناگهاني قيمت ها و رکود در بازار مسکن ناشي از کاهش روزافزون تقاضاي خريد مسکن در پي افزايش قيمت ها در سال 85 و 86 بوده است نه اجراي طرح هايي چون مسکن مهر يا کد رهگيري چرا که به واقع تقاضاهاي انتقال يافته به بازارهايي چون مسکن مهر و غيره تقاضاهاي موثري نبود که پيش از اجراي اين طرح در رقابت با تقاضاي خريد مسکن در کلانشهرها به ويژه تهران باشد. البته تاثير ناچيز اجراي اين طرح بر بازار مسکن نيز قابل انکار نيست. نظر شما چيست؟
نه اين طور نيست، کم لطفي نکنيد. کمي جو روزنامه بر شما اثر گذاشته که خواهش مي کنم مواظب خودتان باشيد. توجه داشته باشيد اجاره ملک در برخي مناطق مثلاً 5 درصد پايين آمده، در برخي مناطق اصلاً پايين نيامده و در برخي مناطق افزايش هم داشته ايم. ميانگين اين شرايط را مثلاً هفت درصد اعلام مي کنيم. توجه کنيد کاهش قيمت ها در شمال شهر تهران بيش از 45 درصد بوده است. شما با مالکان صحبت کنيد ببينيد قيمت ملک آنها پارسال همين موقع چقدر بوده و امسال چقدر شده است. مثلاً در جنوب شهر تهران اين ميزان کاهش، 45 درصد نيست. اگر ما ميانگين را اعلام مي کنيم براي اين است که نمي خواهيم جنجال آفريني کنيم.
- سال گذشته شما يکي از دلايل کاهش قيمت مسکن را نياز برخي مالکان به پول نقد و به اصطلاح پول لازم بودن مالکان اعلام کرديد اما طي سال جاري همواره عامل کاهش قيمت ها را ناشي از اجراي بسياري از طرح ها و سياست هاي دولت نظير طرح مسکن مهر، کد رهگيري و... اعلام کرديد و شايد همين امر يکي از علل رکود بازار معاملات مسکن در تهران بوده باشد چرا که روز به روز بر تعداد خانه هاي خالي از سکنه و نوساز در تهران و به ويژه مناطق شمالي آن افزوده مي شود. اين طور نيست؟
اين را بنده نمي گويم، شما از افراد ديگري شنيده ايد. چون اگر بگويم بازار را خراب کرده ام.
-در بخش خريد مي فرماييد 45 درصد کاهش قيمت به ويژه در املاک شمال تهران به وجود آمد اين در حالي است که اغلب املاک در شمال شهر تهران داراي متراژهاي زياد بوده و به همين دليل نيز بخش اعظم تقاضاهاي موجود در بازار خريد مسکن را به خود اختصاص نمي دهد. بنابراين با توجه به بالا بودن تقاضا براي خريد مسکن با متراژ کم آيا چنين کاهش قيمتي را از نيمه دوم سال گذشته تاکنون در بخش املاک کمتر از 50 متر يا به اصطلاح ريزدانه هم شاهد بوده ايم؟
طبيعي است. ارزش يک ملک به طور مثال 600 متري و کلنگي در شمال شهر تهران 45 درصد کاهش داشته اما املاک کوچک نيز اگرچه متقاضي بيشتري دارند اما حدود 30 الي 32 درصد کاهش قيمت داشته اند. بنده همين الان مي توانم تماس بگيرم تا شما از کوچک سازها بپرسيد اگر همين ملک فعلي و کمتر از 50 متر را پارسال متري دو ميليون و 700 به فروش مي رساندند امسال همان ملک را متري يک ميليون و 200 معامله مي کنند؟
بنده هر روز صبح آمار مي گيرم. خواهش مي کنم يک روز ساعت 8 صبح بياييد دفتر من و ببينيد به محض اينکه پشت ميزم قرار مي گيرم از پنج نقطه تهران؛ جنوب، شمال، شرق، غرب و ميانه از ملک قيمت مي گيرم. افرادي که به بنده آمار مي دهند هم سعي در ارائه آمار اشتباه ندارند چرا که سودي براي آنها ندارد.
- در بخش اجاره چطور، کاهش قيمت داشته ايم؟
شايد باورتان نشود بنده هم مستاجرم اما يادتان باشد مثلاً تا قبل از سال 87 مالک هميشه به مستاجر فشار مي آورد و مي گفت روزنامه ها نوشتند املاک 20 درصد افزايش قيمت داشته اند پس بايد 20 درصد اجاره خانه افزايش يابد. اما از آن روزي که سعي کرديم قيمت ها را پايين بياوريم که حالا شما مي گوييد مسکن مهر و کد رهگيري بي تاثير بوده، به نظر شما عامل اين کاهش قيمت ها چه بوده است؟ ببينيد هيچ حرکتي نيست که برکتي نداشته باشد. همين که صحبت خانه هاي 99 ساله مطرح شد، نقدينگي را کم کردند و جلوي وام ها را بستند و کد رهگيري را درست کردند، همه اينها دست به دست هم داد و در کنار رکود جهاني، قيمت مسکن در کشور ما کاهش يافت. اگر چنين حرکت هاي اقتصادي صورت نمي گرفت قند دانه يي 200 تومان مي شد. ببينيد همين که افزايش قيمت در اجاره نداشتيم اين يعني تخفيف. همين که الان شرايطي به وجود آمده که چند نفر به اتحاديه ما شکايت کردند که در ارديبهشت ماه خانه جديدي پيدا کرديم و قرارداد بستيم اما مالک قبلي حاضر به فسخ قرارداد قبلي نيست يعني شرايط بهتر شده است.
-آيا واقعاً فکر مي کنيد اجراي طرح مسکن مهر در استان تهران بر کاهش ميزان تقاضاهاي موجود براي خريد خانه در تهران تاثير داشته ، چرا که بنا بر اعلام بسياري از مسوولان دولتي از جمله وزير مسکن اجراي اين طرح در استان تهران تاکنون در حد آماده سازي زمين ها بوده و روند ساخت و سازها بسيار کند پيش مي رود، با اين قضيه موافقيد؟
خير. اما اگر خودتان مي خواهيد اينها را بگوييد و بنويسيد بحث ديگري است، اما ببينيد شما يک ميهماني بگيريد و يک ميز بسيار شيک بچينيد، در کنار آن ميز، کمي نان و پنير هم روي ميز ديگري بگذاريد، باور کنيد که در کنار آن غذاهاي لذيذ، نان و پنير هم خورده مي شود، پس طرح مسکن مهر هم به طور مطلق بي تاثير نبوده است. بنده نه وزير مسکن هستم و نه از وزارت مسکن حقوق مي گيرم اما با نگاه به تاريخچه مسکن در کشور مي توان گفت در زمان آقاي اميني نخست وزير وقت بحث اوراق قرضه مطرح شد و 4200 نفر از بساز و بفروش ها به زندان رفتند و در همان زمان فيلمي به نام قمر خانم ساخته و پخش شد که يک خانه داراي اتاق هاي زياد بود و در هر اتاق خانواده هاي شش الي هفت نفره و شايد بيشتر زندگي مي کردند. بعد از آن وضع طوري شد که در بليت هاي بخت آزمايي خانه هاي 700 هزار توماني به عنوان جايزه مطرح شد و حلبي آبادها از پايين تر از راه آهن ايجاد شد. بعد از انقلاب هم خسروشاهي صحبتي کرد که شايد در آن زمان بسيار لازم بود و موثر واقع شد و در اثر آن قيمت خانه ها بسيار پايين آمد و تقريباً به صفر رسيد.
سال هاي 60- 59 بازار مسکن رونق گرفت و وضع به گونه يي شد که سال 68 هر کس خانه يي داشت و فروخت ديگر نتوانست با آن پول خانه بخرد. بنابراين اين اتفاقي که در سال 1387 افتاد يکي از بزرگ ترين حرکت هاي دولت نهم بود و آن کاهش قيمت مسکن به تبع اجراي سياست هاي اقتصادي دولت بود.
-با اين توضيح به نظر شما چرا دولت نهم ابزارهايي را که در سال 87 به کار بست در سال هاي 85 و 86 به اجرا نگذاشت تا شاهد افزايش بيش از 100 درصدي قيمت مسکن در کشور طي آن سال ها نباشيم؟
اين طور نيست، در آن زمان بنده همواره اعلام مي کردم همانند کشورهاي پيشرفته بايد 80 تا 90 درصد قيمت مسکن را وام تشکيل دهد. دولت در آن سال ها آمد بانک هاي خصوصي را تاسيس کرد و بانک هاي خصوصي 80 تا 90 درصد وام خريد مسکن دادند اما اتفاقي که افتاد اين بود که به طور مثال بنده به همسرم خانه ام را فروختم، بعد همسر بنده براي خريد همان خانه از من، 80 تا 90 درصد وام از بانک گرفت و بنده با آن وام خانه ديگري خريداري کردم يعني فرهنگ تسهيلات را هنوز تزريق نکرده، تسهيلات را ارائه کردند و اين امر باعث افزايش قيمت ها شد، البته دولت به موقع متوجه شد که بايد اقدام عاجلانه انجام شود. همان موقع که دولت طرح 99 ساله را اعلام کرد، اگرچه مردم نمي دانستند قضيه از چه قرار است اما بازار مسکن راکد شد. بعد از آن دولت تسهيلات را جمع و اجراي طرح کد رهگيري را دنبال کرد و پس از آن هم به طور کلي رکود شد و قيمت ها پايين آمد. بنابراين ما به شکل و شمايل افراد کاري نداريم، بايد به اصل کار و بهره وري آن توجه کرد.
-با توجه به اينکه گفته مي شود واگذاري اجراي طرح مسکن مهر در کشور همانند واگذاري مجوز ساخت خودرو به بنگاه داران خودرو در کشور است، به عقيده شما واگذاري اجراي طرح مسکن مهر به مشاوران املاک تا چه حد مي تواند در رونق بازار و تسريع ساخت و ساز مسکن مهر موثر واقع شود؟
ببينيد رئيس جمهور اين بحث را بسيار ماهرانه مطرح کردند اما تفسير خبرنگاران از اين بحث و بي ارزش کردن تاثيرات مسکن مهر و واسپاري اجراي اين طرح به مشاوران املاک صحيح نبود. هدف دولت از اين اقدام اين بود که ما بايد مشکلات مسکن را محله يي حل کنيم. اين امر در جلسه يي که با آقاي چمران رئيس شوراي اسلامي شهر تهران داشتيم بسيار عالي مطرح شد. ايشان گفتند مشکلات شهر تهران بايد محله يي حل شود. همين پيشنهاد را ما در جلسه يي با رئيس جمهور پيرامون اجراي مسکن مهر مطرح کرديم و گفتيم اگر طرح مسکن مهر را هم محله يي کنيم، خوب است به اين مفهوم که ما زماني اشتباه کرديم املاک مرغوب مثلاً ولنجک را به کارمندان داديم. به طور مثال اين کارمند در شوش ساکن بود و فرهنگ و شناخت منطقه شوش را داشت بنابراين او تمايل به زندگي در ولنجک نداشت. از اين رو حواله مسکن خود را فروخت و پيکان خريد تا با آن کار کند. ما گفتيم اين کار را محله يي انجام داده و مشاوران املاک را به عنوان همياران مسکن آموزش دهيم، بعد آنها را به مردم معرفي مي کنيم. از اين رو مردم با مشاور املاک صحبت مي کنند و مي گويند ما در اين قسمت چطور ساخت و ساز کنيم که به فروش برود؟ او مي گويد مثلاً در خيابان اسفنديار مسکن 50 متري متقاضي ندارد اما در جهان آرا تعداد متقاضيان اين گونه املاک بالاست. پس ما مي توانيم مشکلات محله را شناسايي کنيم و بعد از طريق مسکن مهر تعاوني تشکيل داده و مشکلات محلات را حل کنيم بنابراين تعاوني هاي مسکن از طريق مشاوران املاک و با همياري وزارت مسکن و بانک مسکن تشکيل خواهند شد.
- با توجه به اينکه مشاوران املاک تجربه تعاوني داري در حوزه مسکن را نداشته و از سوي ديگر همين تعاوني هاي مسکن موجود هم براي ساخت و ساز و تحويل مسکن به اعضا مشکل دارند، آيا اين تصميم دولت در رفع کندي ساخت و ساز مسکن مهر موثر است؟
ببينيد اصلاً تعاوني هاي مسکن ما موفق نبوده اند اما ما گفتيم نزديک ترين راهي که در هر محله است، مشاور املاک است و مي توانند از مشاوران املاک استفاده کنند و بلافاصله درخواست تجميع دو يا چند پلاک مسکوني را جهت ساخت به مشاور املاک بدهند. اين مشاوران از طريق تعاوني ها اقدام مي کنند و حق گرفتن پول هم ندارند.
- همان طور که مي دانيد، شهرداري تهران هم مشابه اين طرح را در دست اجرا دارد و تجميع پلاک هاي مسکوني به ويژه در بخش بافت هاي فرسوده را دنبال مي کند. چرا دولت به دنبال اجراي مجدد اين طرح است؟
نه چنين چيزي نيست ضمن اينکه شهرداري تهران در بخش بافت هاي فرسوده هم هنوز به موفقيت نرسيده است.
-سوال اينجاست چرا شما و مجموعه دولت براي اجراي اين طرح با شهرداري تهران ارتباط برقرار نمي کنيد؟
يکي از رفتارهاي بدي که بين ما وجود دارد، اين است که ما نمي خواهيم فوتباليستي عمل کنيم. مي خواهيم کشتي گيري کار کنيم. ما مي گوييم بايد فرهنگي ايجاد شود که وقتي گل مي زنيم، همه خوشحال شويم اما در واقعيت اين طور نيست. به طور مثال همين سامانه کد رهگيري را گفتيم شهرداري، ثبت و ثبت احوال با ما لينک شوند اما در عمل نشدند و قدرتي نيست که بگويد همه شما بايد در اين طرح باهم جمع شويد.
-با اين وجود فکر نمي کنيد اجراي اين گونه طرح ها باعث جزيره يي عمل کردن در حوزه مسکن مي شود؟
اين طرح را وزرا، شهردار و مسوولان ثبت امضا کردند اما در عمل همکاري نکردند. به طور کلي يک نوع سند رسمي است که دفتر اسناد رسمي مي نويسد، يک نوع سند عادي هم ما مي نويسيم. بنابراين مردم براي خريد مسکن که به مسجد نمي روند. به مشاوران املاک مراجعه مي کنند. اين سندي که مي خواهيم تنظيم کنيم را پيش از اين همه مي نوشتند. مثلاً براي اجاره ملک، يک قاضي مي نوشت، يک فرد عادي مي نوشت. همين بساز و بفروش ها به محض اينکه شروع به ساخت و ساز مي کردند، يک تابلو مي زدند با عنوان دفتر فروش و قولنامه تنظيم مي کردند. همين کلاهبرداري هايي که در پروژه هاي شفق، شقايق و... شد، به همين علت بود. از اين رو مرکز پژوهش هاي مجلس از اين مسائل آسيب شناسي به عمل آورد و از کنار اين جلسات کد رهگيري منتج شد. متاسفانه ما اجراي چنين طرح هايي را در خارج از کشور تحسين مي کنيم اما براي اجراي آن در داخل کشور هزار اما و اگر مي آوريم. در حال حاضر براي اجراي کد رهگيري هنوز شهرداري و ثبت با ما لينک نشده اند. در صورتي که اصل کار اين است که با اجراي اين طرح خريدار با آرامش کامل يک واحد را خريداري کند و هيچ گونه نگراني نداشته باشد.
- در بحث کد رهگيري بسياري از بنگاه هاي غيرمجاز تحت لواي يک بنگاه داراي مجوز معاملات خود را در سامانه کد رهگيري ثبت مي کنند. گويا ادارات ثبت هم نسبت به صدور کد رهگيري اقدام مي کنند ضمن اينکه به لحاظ قانوني براي ثبت نياز به کد رهگيري ندارند. از سوي ديگر بدون کد رهگيري نيز مفاصاحساب مالياتي صادر مي شود. با اين وجود مشکلات پيش روي کد رهگيري را چگونه حل مي کنيد؟
در حقيقت کد رهگيري باعث شده هيچ کس تمام بار اين قضايا را به گردن مشاور املاک نيندازد. از طرفي اگر همين مشاوران املاک ما کوچک ترين تخلفي در ثبت اطلاعات معاملات در سامانه داشته باشند بلافاصله استفاده از کد رهگيري براي آنها متوقف مي شود. بنابراين کد رهگيري بايد در بين مردم جا بيفتد و ادارات ثبت با ما لينک شوند و يکدندگي نکنند. اصلاً ما حاضريم اين سامانه را به ثبت بدهيم تا مشکلات مردم کمتر شود و آرامش بيشتري داشته باشند.
-البته ثبت هم غيرقانوني عمل نمي کند و مصوبه مجلس را دارد، اين طور نيست؟
شما مي دانيد که ثبت قبلاً زير نظر قوه مجريه بوده و از زمان آقاي ميرحسين موسوي زير نظر قوه قضائيه قرار گرفته است در صورتي که اين کار اجرايي است و بايد زير نظر قوه مجريه باشد. اقدام ديگري که اتفاق افتاده اين است که چند نفر از سردفتران با چند تن از وکلاي مجلس صحبت کردند تا در ثبت معاملات تسهيل ايجاد شود و ثبت اين اسناد به دليل عدم صدور مفاصاحساب مالياتي و... معطل نماند، البته مردم اين را نخواستند هر چند در حال حاضر ثبت اگر مراجعه يي داشته باشد بدون کد رهگيري هم انجام مي دهد. در مجموع بايد از حالت سنتي خارج شويم. چرا بايد همانند عهد دقيانوس معاملات خود را ثبت کنيم؟
-با وجود چنين مشکلاتي به نظر شما روند کاهش قيمت ها همچنان استمرار مي يابد؟
قيمت ملک حدود دو ماهي است که به کف رسيده و ثابت شده است.
-آيا همين ثبات قيمت ها به رکود توليد مسکن دامن نمي زند چرا که همواره رونق توليد مسکن همراه با رونق معاملات در بازار بوده است؟
خير، با اين کار جلوي سوداگري ها و بورس بازي گرفته شده است ضمن اينکه هنوز هم بسياري از خانه ها خالي است و مردم معتقدند روزي اين فنر فشرده شده باز مي شود و قيمت ها افزايش مي يابد اما دولت اين فشار را کنترل مي کند تا جهش هاي قبلي قيمت مجدداً تکرار نشود. از سوي ديگر افزايش ساخت و سازها به چه قيمت بايد باشد، به قيمت اينکه برخي اصلاً قدرت خريد نداشته باشند؟ ما بايد صنعت اجاره را فعال کنيم. در حالي که از اين صنعت دور هستيم بايد به فرهنگ اجاره نشيني و خوش نشيني برگرديم. ما از ميدان بهارستان به پايين مي توانيم تهراني مدرن بسازيم در حالي که شوراي شهر اين قضيه را جوک مي داند. بايد براي اين امر مشارکت مردم و شهرداري را داشته باشيم وگرنه دولت به تنهايي نمي تواند مشکل مسکن مردم را حل کند.
-آيا به ميزان تقاضاهاي موجود در تهران خانه خالي وجود دارد؟
بله، اما شايد باورتان نشود الان قانون به لحاظ حقوق مالکيت اجازه نمي دهد وگرنه با وضع ماليات بر خانه هاي خالي جلوي برخي جهش هاي قيمتي گرفته مي شود. فعلاً بايد با اجراي همين طرح ها کار را پيش برد.