پرويز رضايي*
از نتايج اصل آزادي اراده آن است که مردم آن گونه که در انجام معاملات خود قادرند تا بدون در نظر داشتن قالبي خاص براي قراردادهاي خويش آنچه را که اراده کرده اند در عالم حقوق اعتبار بخشند در ثبت و تنظيم معاملات نيز به جز در موارد استثنايي مانند عقود و معاملات راجع به املاک و... در انتخاب نوع سندي که قصد تنظيم آن را دارند اعم از عادي يا رسمي آزادانه تصميم بگيرند.با اين وصف تمايل عمومي آن است که با توجه به آثار و فوايد ثبت رسمي معاملات از جمله تثبيت مالکيت و جلوگيري از جعل و کلاهبرداري و اختلافات احتمالي در آينده معاملات شان را در دفاتر اسناد رسمي ثبت کنند و از اعتبار آن به عنوان سند رسمي برخوردار شوند.به رغم اين تمايل عمومي و ساير نتايج مثبت ثبت رسمي اسناد براي اشخاص و دولت قانونگذار تاکنون براي حذف تشريفات زائد و دست و پاگير و تشويق بيشتر مردم براي انجام معاملات رسمي اقدام شايسته و بايسته يي به عمل نياورده و هرازگاه نيز اگر گامي به جلو برداشته است با مقاومت مراجع اداري ذي نفع يا تحرکات به اصطلاح محتاطانه در تفسير و اجراي قانون اين اقدام عقيم مانده است.و بر اين منوال است قانون تسهيل انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي مصوب 1/6/85 مجلس شوراي اسلامي که برخلاف روح حاکم بر قانون و فلسفه وجودي آن يعني آسان کردن تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي قانون مصوب با تفاسير سختگيرانه قاتل جاني شد به جاي قاتق نان.
شرح ماجرا
در ماده يک قانون تسهيل تنظيم اسناد در دفاتر اسناد رسمي که از اين پس به اختصار قانون مي نامم، آمده است؛ دفاتر اسناد رسمي موظفند با رعايت بندهاي زير پس از دريافت دلايل مالکيت و پاسخ استعلام از اداره ثبت محل به منظور تطبيق سند با دفتر املاک و اعلام وضعيت ثبتي (حسب مورد) و عدم بازداشت نسبت به تنظيم سند رسمي انتقال عين اراضي و املاک اقدام نمايند.
الف- گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف موضوع تبصره (8) ماده (100) اصلاحي قانون شهرداري در مورد املاک مشمول قانون مذکور
ب- اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزي (حسب مورد سازمان امور اراضي و سازمان جنگل ها و مراتع و آبخيزداري کشور) مبني بر عدم شمول مقررات قانون مرجع تشخيص اراضي موات و ابطال اسناد آن و ماده (56) قانون حفاظت و بهره برداري از جنگل ها و مراتع، در مورد املاک واقع در خارج از محدوده قانوني شهرها
ج- دفاتر اسناد رسمي مکلفند هنگام نقل و انتقال عين املاک، مفاصا حساب مالياتي و بدهي موضوع ماده (37) قانون تامين اجتماعي مصوب 1354 را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظيمي قيد نمايند مگر اينکه انتقال گيرنده ضمن سند تنظيمي متعهد به پرداخت بدهي احتمالي گردد که در اين صورت متعاملين نسبت به پرداخت آن مسووليت تضامني خواهند داشت.
تبصره- در موارد مذکور در ماده فوق مراجع ذي ربط مکلفند در تاريخ مراجعه، به مراجعه کنندگان گواهي وصول تقاضا، تسليم و ظرف مدت 20 روز از تاريخ صدور گواهي يادشده پاسخ آن را صادر نمايند. اعلام نظر مراجع مذکور بايد روشن و با ذکر علت و مستند به دلايل قانوني باشد در غير اين صورت ثبت سند با تصريح موضوع در سند تنظيمي بلامانع خواهد بود.
منطوق ماده مذکور دلالت دارد؛
1- دفاتر اسناد رسمي در تنظيم اسناد انتقال عين اراضي و املاک به جز در موارد مذکور در ماده فوق در اخذ ساير استعلامات معمول در قبل از تصويب اين قانون تکليفي ندارند.
2- در صورت تعهد انتقال گيرنده به پرداخت بدهي هاي احتمالي و قيد آن در سند تنظيمي مفاصا حساب هاي مالياتي بدهي و موضوع ماده 37 قانون تامين اجتماعي ضروري نمي باشد.
3- تکليف دفاتر به تنظيم سند در مواردي که مراجع ذي ربط مورد استعلام از دادن پاسخ در مهلت مقرر و يا اعلام نظر موجه و مستند به دلايل قانوني امتناع کنند.
و در اينجا است که طرفداران قانون تسهيل به عنوان قانون سهولت در مقابل مخالفان خود در تفسير قانون با اجراي باصعوبت به صف آرايي مي پردازند.
نظر مخالفان
1- همان طور که در ماده يک قانون تسهيل تصريح شده موضوع اين قانون صرفاً تنظيم سند انتقال عين اراضي و املاک است لذا تعميم آن به ساير اسناد مانند اسناد اجاره، رهن، وقف، تقسيم نامه و... فاقد محمل قانوني است.
2- با توجه به سکوت قانونگذار در مورد ساير اسناد و عدم نسخ قوانين سابق در اين قانون تنظيم هر نوع سند به استثناي آنچه در اين قانون به آن تصريح شده مانند انتقال عين اراضي و املاک، نقل و انتقال تلفن ثابت و همراه و... کماکان مشمول تشريفات و مقررات گذشته بوده و اخذ کليه استعلامات و ارائه مدارک معمول در زمان قبل از تصويب اين قانون ضروري است.
3- به موجب ماده 9 آيين نامه سابق قانون تسهيل،هرگونه انتقال بلاعوض و اعيان به نفع دولت و شهرداري ها و نيز تنظيم اسنادي که موجب تغيير مالکيت عين نمي گردد از قبيل اجاره، رهن و تقسيم نامه (غير از حبس)، از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهي و اعلام نظر به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک معاف مي باشد، لکن دفاتر اسناد رسمي مکلفند نشاني محل وقوع ملک را طبق اظهار متعاملين در سند تنظيمي قيد نموده و حداکثر تا پايان ماه بعد تصوير سند تنظيمي را حسب مورد به اداره امور مالياتي يا اداره تامين اجتماعي شهر مربوط ارسال نمايند.لکن آيين نامه مذکور در مورخ 2/11/87 به شرح ذيل اصلاح و مقرر گرديد؛ هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداري ها از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهي به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل، معاف مي باشد.قانونگذار در اصلاحيه اخير خود که نسبت به ماده 9 آيين نامه قانون تسهيل معمول نموده به عنوان آخرين اراده تقليلي با حذف معافيت دفاتر از اخذ هرگونه گواهي و اعلام نظر در تنظيم اسنادي که موجب تغيير مالکيت عين نمي شود از قبيل اجاره، رهن، تقسيم نامه و... که در ماده 9 آيين نامه قبل از اصلاح پيش بيني شده بود در مقام بيان نتيجتاً ضرورت اخذ گواهي ها و اعلام نظرهاي مراجع ذي ربط سابق را ضروري دانسته است.
نظر موافقان
1- روح حاکم بر قانون تسهيل، سهولت در انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمي و حذف تشريفاتي است که با وظايف ذاتي دفاتر يعني ثبت و تسجيل معاملات مردم به صورت رسمي ارتباط مستقيم ندارد لذا به همين منظور قانونگذار با انتخاب عبارت تسهيل در عنوان قانون اراده خود را براي اعمال مصلحت پيش گفته اعلام نموده است. هر تفسيري از قانون و آيين نامه آن بدون ملحوظ نمودن اين فلسفه مغاير با روح قانون و موازين است.
2- قيد عبارت عين املاک و اراضي در ماده يک قانون تسهيل به هيچ وجه ثبت ساير اسناد از قبيل رهن، اجاره و تقسيم نامه و... را از شمول قانون خارج نمي کند، حجيت مفهوم موافق و قياس اولويت واصل اصاله الاطلاق دليل اين مدعا است.
3- به حکايت مادتين 4 و 5 همين قانون در مواردي که تنظيم سند توسط دفاتر مستلزم انجام تشريفات و اخذ استعلام از مرجع خاصي بوده است مانند نقل و انتقال تلفن ثابت و همراه و يا ماشين هاي چاپ و ليتوگرافي ضرورت آن صراحتاً در قانون پيش بيني شده است بنابراين اختصاص شمول قانون به عين املاک و اراضي بلاوجه است.
4- رويه جاري در دفاتر پس از تصويب قانون تا زمان تصويب آيين نامه اجرايي آن در خصوص ساير اسنادي که موجب انتقال مالکيت عين نمي شود در هماهنگي با قانون و حذف گواهي ها و استعلامات به جز در مواردي است که در متن قانون تصريح شده است.
5- صدور آراي متعدد وحدت رويه کانون سردفتران و دفتر ياران پس از تصويب آيين نامه قانون که به تصويب سازمان ثبت املاک و اسناد رسيده است نيز حاکي از صحت رويه جاري در عدم ضرورت اخذ استعلامات در مورد اسناد پيش گفته و انطباق آن با قانون مي باشد .
6- تصويب آيين نامه قانون و اعلام معافيت از پرداخت عوارض و اخذ هر گونه گواهي در تنظيم اسنادي که موجب تغيير مالکيت عين نمي گردد از قبيل اجاره، رهن و تقسيم نامه (غير از حبس)، به استثناي پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در واقع بيان احکام قانوني موجود و فاقد حکم تاسيسي است، لذا حذف آن نيز نمي تواند موجب شبهه در تکليف مبني بر پرداخت ماليات و يا اخذ هر گونه گواهي در تنظيم اسناد مذکور که موضوع آن صرفاً به موجب قانون امکان پذير است، تلقي گردد.
7- و پاسخ همکاران محترمي که حذف عباراتي از ماده 9 آيين نامه را نسخ حکم قانونگذار در معافيت از اخذ استعلامات مذکور در خصوص اسناد موضوع ماده 9 آيين نامه قبل از اصلاح مي دانند و اعتقاد دارند در مورد اسناد ياد شده انجام تشريفات معمول در زمان قبل از تصويب قانون کماکان لازم مي باشد اين است؛
اولاً؛ اصلاحيه ماده 9 آيين نامه قانون حامل وضع هيچ حکم جديدي نمي باشد.
ثانياً؛ به موجب اصلاحيه مذکور حتي تکليف فراقانوني آيين نامه مبني بر اخذ استعلام از ثبت محل در مورد اسنادي که موجب تغيير مالکيت نمي شود مانند اجاره املاک براي مدت زير سه سال حذف و شرايط گذشته اعاده گرديد.
8- اصلاح ماده 9 آيين نامه قانون و حذف عباراتي از آن تکليف دفاتر مبني بر ارسال گزارش ماهيانه در خصوص تنظيم اسناد به موجب قانون تسهيل به ادارات ذي ربط را نيز ساقط و به اين لحاظ اشکال آيين نامه را در ايجاد تکليف خلاف قانون و خارج از اختيارات قانوني مربوط برطرف نموده است.
9- در مورد حذف آن قسمت از ماده 9 آيين نامه راجع به پرداخت عوارض،ضمن ارجاع به استدلالات مذکور در فوق راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري را که در روزنامه رسمي شماره 18114 مورخ 19/2/86 منتشر شده ندارد.
راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري که در روزنامه رسمي شماره 18114 مورخ 19/2/86 منتشر شده به اين شرح است؛قانونگذار به شرح ماده 53 قانون ماليات هاي مستقيم در مقام تعيين ماليات بر درآمد املاکي که به طرق مختلف مذکور در آن ماده به تصرف غير داده مي شود منحصراً در مورد رهن، تصرف راهن را مشمول ماليات اعلام داشته است. نظر به مراتب فوق الذکر و اينکه به حکم مقنن مطالبه ماليات منوط به کسب درآمد بر اساس مقررات مربوط است و حکم مقرر در ماده 187 قانون فوق الاشعار نيز مويد اين معني است. بنابراين اطلاق بخشنامه شماره 60048/4628-5 مورخ 24/11/1372 و تعميم حکم مقنن به «رهن غيرتصرفي» خلاف قانون و خارج از حدود اختيارات معاون درآمدهاي مالياتي وزارت امور اقتصادي و دارايي تشخيص داده مي شود و مستنداً به بند يک ماده 19 و ماده 42 قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1385 عبارت «يا غيرتصرفي» از متن بخشنامه مزبور ابطال و حذف مي شود.با توجه به مراتب و دلايل ارائه شده از سوي موافقان و مخالفان و به تعبير ديگر حاميان قانون تسهيل به عنوان قانون باسهولت در مقابل مفسران اجراي باصعوبت، نگارنده با گروه نخست هم نظر است.
*سردفتر اسناد رسمي شماره 695 تهران
